¿Qué requisitos tiene que tener un bajo para poder convertirse en vivienda?
Los inmuebles deben contar con una superficie mínima de 30 metros cuadrados y una altura libre de al menos 2,50
Los 'loft', viviendas diáfanas de techos altos, con espacios abiertos y poca o ninguna división interna, surgieron en Nueva York a mediados del siglo XX ... al reconvertir antiguas fábricas y ahora –en pequeño formato– están cogiendo fuerza como solución ante la crisis de vivienda. En Granada, están en auge las empresas –estudios de arquitectura, inmobiliarias o constructuras– que se están especializando en la transformación de locales comerciales en este modelo de vivienda. Pero no siempre es posible.
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¿Qué requisitos hay que cumplir para convertir un local comercial en espacio residencial? El arquitecto Luis Fernández Sánchez, del estudio LFS Arquitectura que en Granada es referente en esta materia, desgrana para IDEAL los cuatro principales requisitos: altura, iluminación, ventilación y superficie.
Así, la altura del local tiene que ser como mínimo de 2,50 metros, un requisito que ha flexibilizado este año la nueva ordenanza municipal: antes era 2,60. Además todas las estancias habitables deben tener un hueco de iluminación y ventilación natural y la superficie de cada vivienda resultante no puede ser inferior a 30 metros cuadrados útiles en el caso de un 'loft' (superficie diáfana sin separación de habitaciones). En el caso de que sea un apartamento con un dormitorio la superficie mínima es de 35 metros cuadrados útiles. En cuanto la luz, según explica Fernández Sánchez, se mide por la superficie de la venta que tiene que ocupar un mínimo del 10%. Esto es, para un 'loft' de 30 metros cuadrados, una ventana de tres metros. Otras cuestiones urbanísticas que hay que cumplir para que el Ayuntamiento no tumbe la licencia es que la ocupación del edificio donde está el local no supere el 80% en planta baja. «Si el local es anterior a 1985 se rige por otro plan urbanístico y entonces no es necesario», apunta.
Entre las ventajas que ha supuesto la nueva ordenanza de edificación en Granada, según el experto, está la mayor facilidad para dar un acceso a estas viviendas desde la vía pública. Anteriormente solo se podía entrar por una zona común perteneciente al edificio y el portal tenía que dar acceso a un mínimo de dos viviendas, ahora se permite el acceso para una sola.
Para dar las oportunas licencias, el Ayuntamiento de Granada revisa también cuestiones como que el local comercial que se quiere transformar no se encuentre en una zona con la densidad de viviendas agotada, en función del plan de urbanismo.
Más allá de las condiciones exigidas por el Ayuntamiento, puede haber otro impedimento de partida para realizar este tipo de cambios de uso, ya que las comunidades de propietarios pueden prohibir expresamente la posibilidad de convertir locales en viviendas. De ahí que José Muñoz Moreno-Torres, agente inmobiliario asociado de Grupo Torres y especialista en este tipo de reconversiones, subraye la importancia de que los propietarios de locales o inversores vayan de la mano de profesionales que revisen cada uno de los parámetros antes de acometer estos proyectos.
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