¿Cómo funciona una hipoteca?

Los tres elementos clave para entender qué es y cómo funciona una hipoteca

Antes de plantearse solicitar un préstamo hipotecario es importante conocer de qué se trata exactamente, para entender lo que se está contratando.

Una hipoteca no es más que un producto bancario destinado a facilitar el acceso a la adquisición de una vivienda, lo que permite al comprador obtener un determinado importe que cubra un porcentaje de los gastos de la adquisición para posteriormente, en un plazo establecido, ir devolviendo el importe total, incluyendo una serie de intereses añadidos.

Los tres elementos clave que ayudan a definir a la perfección una hipoteca son la financiación, el plazo y el tipo de interés.

● Por un lado, la cuantía a financiar o porcentaje de financiación, que es la parte proporcional del total del valor de la tasación o de la compraventa de la vivienda (el menor de los dos), generalmente el banco suele conceder al comprador en torno al 80% del valor de la tasación o del precio total de la misma. El otro tanto por ciento debe ser abonado directamente por el nuevo propietario para que el préstamo pueda ser concedido.

● Por otro lado, el plazo de amortización de la hipoteca es la cantidad de tiempo, en años, establecido para devolver el préstamo, dividido en cuotas mensuales. Para fijarlo, entre otros parámetros, se tiene en cuenta la edad del solicitante. También es importante considerar que cuanto mayor sea el plazo, más elevado será el importe total de los intereses a abonar, por lo que es necesario realizar un análisis exhaustivo antes de fijar dicho plazo.

● Por último, el tipo de interés es el precio que tendrás que pagar por utilizar el dinero que te presta el banco durante un plazo de tiempo. El valor se mide en porcentaje. Es decir, deberás devolver el importe prestado más el porcentaje establecido como tipo de interés. Puede ser variable o fijo, tal como se muestra a continuación.

También es importante conocer otros términos ligados a un préstamo hipotecario, como el TIN y la TAE. El primero es el Tipo de Interés Nominal, que determina el importe que el banco cobra por realizar un préstamo de dinero durante un determinado período de tiempo; mientras que TAE significa Tasa Anual Equivalente, indica el coste efectivo de un producto. En la TAE se tiene en cuenta el tipo de interés nominal de la operación, la frecuencia de los pagos (mensual, trimestral, etc.), las comisiones y los gastos de la operación.

Tipos de hipoteca

Una vez conocidos los elementos principales a tener en cuenta a la hora de solicitar un préstamo bancario, el siguiente paso es determinar el tipo de hipoteca que más puede interesar al nuevo propietario, teniendo en consideración que la clasificación se establece en función de los distintos tipos de interés existentes.

● Hipoteca fija: es aquella que establece un tipo de interés invariable durante todo el plazo de amortización.

● Hipoteca variable: es aquella que establece un tipo de interés que varía, según se estipule, cada seis meses o cada año tomando un índice de referencia oficial que normalmente suele ser el euríbor. Normalmente, este tipo de hipoteca presenta durante un plazo inicial de unos seis meses o, incluso, un año, un interés fijo, el cual suele ser algo superior al variable; terminado este periodo inicial, el tipo interés pasa a ser variable teniendo como referencia el valor que se encuentre vigente en ese momento del euríbor. Cuanto más bajo se encuentre el euríbor, menor será la cuota a pagar.

● Hipoteca mixta: es aquella que combina los dos tipos anteriores, es decir, durante los primeros años el tipo de interés será fijo para, posteriormente, convertirse en un tipo variable.

¿Cuál es la cantidad a solicitar en una hipoteca?

Los bancos suelen conceder hasta una cantidad máxima que suele ser el 80% del valor de tasación o de compraventa de la vivienda (el menor de los dos). Por lo tanto será necesario que tengas una cantidad ahorrada que suele rondar el 20% de los citados valores.

A esa cantidad de dinero el comprador le debe sumar los gastos de la operación de compraventa como son: notaría, que incluyen los honorarios de este profesional y la escritura pública. También se debe tener en cuenta el importe de la inscripción en el registro de la propiedad, el IVA, que también varía teniendo en cuenta si es una vivienda nueva (10% de IVA) o si es una vivienda de segunda mano (alrededor de un 4% en función de la Comunidad Autónoma). Por último, también se debe de tener en cuenta el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que también depende de cada Comunidad Autónoma

Respecto a la cuota mensual de devolución de la hipoteca, es importante considerar que no debe superar el 40% de los ingresos mensuales netos del deudor, siendo lo más conveniente la cuota mensual de la hipoteca suponga un 30 y un 35% de los mismos.