El recalentado mercado inmobiliario dificulta el acceso a la vivienda

En la recuperación posterior a la crisis, entre 2020 y 2024 los precios de la vivienda y los alquileres aceleraron el crecimiento respecto de años anteriores. Pero ha sido en el primer semestre de 2025 cuando los niveles de precios y de alquileres, así como el volumen de ventas, han alcanzado los mayores crecimientos en mucho tiempo. Los salarios han ganado poder de compra, al crecer por encima de los precios de consumo, pero tales aumentos han vuelto a quedar por debajo de los registrados por los precios y por los alquileres de la vivienda. Además, el aumento de los precios en España en el primer trimestre de 2025 duplicó el registrado en la media de países de la eurozona.

La aceleración de los precios de la vivienda ha coincidido con una notable recuperación de la demanda de vivienda. El aumento del empleo, el importante volumen de compras de viviendas por los no residentes y el descenso de los tipos de interés en los dos últimos años han favorecido una mayor demanda de vivienda. El incremento de la población a través de la inmigración sigue siendo un factor decisivo en el empuje de la demanda de vivienda.

En lo que va de siglo XXI la población de España ha crecido en mas de ocho millones de habitantes, ascendiendo a 49,1 millones al inicio del segundo trimestre de 2025. El 14% de la población son extranjeros, cuando en 2000 dicha proporción era el 4,2%. Entre 2021 y 2025 el incremento medio anual del número de hogares en España ha sido de 226.000, mientras que las viviendas iniciadas en dicho periodo fueron 118.530, el 52,4% de los nuevos hogares. La nueva oferta de vivienda está tardando en reaccionar. Cinco comunidades autónomas, con fuerte presencia del turismo en su actividad, presentaron los niveles más elevados de precios en el primer trimestre de 2025: Baleares (422.502 euros), Comunidad de Madrid (356.526 euros), País Vasco (252.708 euros), Cataluña (231.750 euros) y Canarias (202.266 euros).

El auge inmobiliario y los problemas de acceso a la vivienda llegaron a Granada

La población de la provincia de Granada ha ascendido a 938.255 habitantes en 2024, 125.618 más que la existente al inicio del presente siglo. La proporción de la población extranjera en 2024 era el 8,9%, inferior a la media de España. Población y hogares han seguido en Granada en lo que va de siglo una evolución paralela a la del conjunto de España, aunque ha sido menos acusado en esta provincia el empuje de la inmigración de población extranjera.

La reacción de la oferta de vivienda a la mayor demanda ha sido débil en Granada, donde las viviendas iniciadas crecieron a un ritmo muy inferior al de España, el 0,6%, entre 2020 y 2025. Las viviendas iniciadas en dicho periodo suponen solo el 36,8% de los hogares creados. Solo en los últimos cinco años se ha generado en la provincia granadina un déficit de vivienda superior a las 12.500 viviendas, déficit no contrarrestado por la construcción de viviendas protegidas y que afecta a bastantes ciudades de la provincia. Entre 2021 y 2024 se terminó un total de 405 viviendas protegidas, alrededor de 2,2 % del número de hogares creados en el mismo periodo de tiempo. Se ha reducido en Granada la oferta de viviendas de alquiler permanente, a la vista del fuerte aumento de las viviendas de uso turístico y de las destinadas al alquiler temporal.

El precio medio de la vivienda vendida en Granada en el primer trimestre de 2025 ascendió a 138.013 euros, un 20% superior al de 2020, crecimiento inferior al de España (26,1%) y Andalucía (60%) en el mismo periodo de tiempo. Según Idealista, en junio de 2025 el precio medio del alquiler en Granada ascendió a 9,9 euros/m2-mes (10,4 en la capital). Este nivel del alquiler se lleva la mitad de los ingresos de un hogar monosalarial en el caso de una vivienda de 90 metros cuadrados construidos.

La política de vivienda anunciada

Al inicio de 2025 el presidente del gobierno, Pedro Sánchez, anunció la creación de la estatal Empresa Pública de Vivienda, de momento SEPES. Posteriormente, el 1 de julio de este año, la ministra de Vivienda ha indicado que serán 40.000 las viviendas de Sareb que pasarán a la empresa pública estatal de suelo y vivienda y que la cesión citada incorporará 2.400 suelos, sobre los cuales se podrán construir 55.000 viviendas. Para fines de julio se ha previsto que esté terminado el plan estratégico de SEPES, empresa que no solo urbanizaría suelo, sino que también construiría y gestionaria viviendas en alquiler.

La situación actual de la vivienda en España requiere no solo aumentar la construcción de viviendas, sino destinar una parte importante de la nueva construcción a viviendas protegidas destinadas al alquiler. La iniciativa estatal requiere de la colaboración de las administraciones autonómica y local para lograr el objetivo deseado de reforzar la débil oferta actual de vivienda social. La competencia en materia de vivienda es de la comunidad autónoma, pero el grueso de los recursos los aporta la administración estatal. Se trata ahora de que se acentúe el dinamismo de dicha empresa pública estatal y de que se disponga de los recursos necesarios para impulsar de verdad la construcción del más que necesario volumen de viviendas protegidas asequibles.

*Julio Rodríguez López es vocal del Consejo Superior de Estadística. Ha sido consejero de Economía e Industria de la Junta de Andalucía y presidente del Banco Hipotecario de España y de la Caja de Ahorros de Granada