La vivienda ensombrece un contexto económico favorable

La demografía tiene bastante que ver con el problema de la vivienda en España. En los primeros 25 años del presente siglo la población española ha aumentado en unos ocho millones de habitantes. Dicha evolución ha contribuido a generar más de seis millones de hogares en el mismo periodo, hogares que precisan de una vivienda para su formación. El aumento citado ha sido de aluvión, pues el crecimiento vegetativo ha sido negativo, mientras que el saldo migratorio positivo –más inmigrantes que emigrantes– explica más del 100% del aumento de la población y de los hogares, que han crecido más por la reducción de su tamaño medio. El crecimiento poblacional se está concentrando en las principales áreas metropolitanas, acentuándose la diferencia entre la España vaciada y la España 'abarrotada'.

La elevada carestía de la vivienda ha reforzado la demanda de viviendas de alquiler, en especial entre los grupos sociales con menos recursos, los jóvenes de 16 a 29 años y los hogares con titular extranjero. Aunque ha habido un aumento importante en el número de viviendas de alquiler, la oferta de viviendas de alquiler resulta insuficiente. Destaca la ausencia de un parque de viviendas sociales de alquiler para los hogares con menos recursos. Contrasta la exigua proporción de dichas viviendas respecto del total de viviendas principales, en torno al 2% en España, frente al 9,2% de promedio de la Unión Europea, donde Países Bajos (30%) y Austria (24%) alcanzan las proporciones más elevadas.

A pesar del amplio número de viviendas protegidas construidas en España entre los años sesenta del pasado siglo y el momento actual, la mayoría de las mismas se han descalificado, para convertirse en viviendas de mercado. Destaca la disparidad de situaciones entre las diferentes comunidades autónomas. En Cataluña, País Vasco y Navarra se mantiene la condición de vivienda protegida con carácter permanente, mientras que, en otros casos, como el de Murcia, la descalificación se puede lograr en unos cinco años. El desfase entre la nueva demanda de viviendas de alquiler y la reducida oferta de dichas viviendas ha dado lugar a unos aumentos bastante más acusados entre 2014 y 2023 en los precios de las viviendas (59,2%) y en los alquileres (85,2%) que en los salarios (18,5%). La resultante es que el esfuerzo de acceso a la vivienda resulta más elevado para los hogares con bajos ingresos, en especial entre los que viven de alquiler, al que es frecuente que deban destinar más del 40% de los ingresos familiares.

En materia de política de vivienda destaca la ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, en la que se defiende el control de alquileres, siempre que lo autoricen las comunidades autónomas, así como la creación de parques públicos de vivienda sociales de alquiler. Las ayudas públicas estatales, procedentes de los fondos europeos, han impulsado hasta ahora el denominado 'modelo concesionario', en el que se le cede suelo público a un promotor privado en derecho de superficie durante unos 50 años y se establece un precio del alquiler que no suponga más del 30% de los ingresos de los hogares. El promotor privado establece unos precios de alquiler que cumplan los requisitos citados y también obtiene las subvenciones públicas citadas. No se dispone de datos sobre el alcance de dicho modelo, que en la Comunidad de Madrid está teniendo cierto desarrollo bajo la denominación de Plan Vive.

El problema actual de la vivienda en España es un problema de oferta, no de demanda. A la vista del alcance del problema las políticas de vivienda deben de desarrollarse en un horizonte temporal amplio, no de corto plazo. El gasto público, tanto el estatal como el autonómico y local, debe destinarse sobre todo a los hogares con menos recursos, que son los que más sufren la elevada carestía de la vivienda.

En un periodo de quince años se deben construir unas 40.000 viviendas sociales anuales destinadas sobre todo al alquiler. La financiación correspondería al Instituto de Crédito Oficial (ICO), ante la desaparición de las entidades de crédito que antes financiaron la promoción y venta de viviendas protegidas (Banco Hipotecario de España y Cajas de Ahorros). Los recursos del ICO procederían de los fondos europeos, de las emisiones de bonos por parte de dicha entidad y también del gasto público estatal.

Al inicio de diciembre de 2024 el presidente del Gobierno anunció la creación de una empresa pública de vivienda y suelo para construir y gestionar viviendas desde la Administración General del Estado. La ministra de Vivienda confirmó después que la empresa pública citada será Sepes, dependiente del Ministerio de Vivienda, que modificará su estructura administrativa para dedicarla a la gestión integral del parque público de vivienda del Estado. Algo debe cambiar en 2025 para aproximarse al ritmo necesario de aumento del parque de viviendas protegidas de alquiler, con el fin de paliar el serio problema de acceso a la vivienda en España para amplios sectores de población.

* Julio Rodríguez López fue consejero de Economía e Industria de la Junta de Andalucía y presidente del Banco Hipotecario de España y de la Caja de Ahorros de Granada.