Sobre el problema de la vivienda

El acceso a la vivienda en España resulta ahora problemático para una elevada proporción de los hogares jóvenes. La difícil situación actual del mercado de la vivienda en general en España y la escasa presencia de las viviendas de alquiler social es consecuencia de las políticas de vivienda aplicadas en España durante bastante tiempo. La política de vivienda desarrollada en el siglo veinte descansó en tres instrumentos. La congelación prolongada de alquileres introducida en la Ley de Arrendamientos Urbanos durante la dictadura de Franco, la potente desgravación fiscal a la compra de vivienda en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y el desarrollo del sistema de viviendas de protección oficial (VPO). Entre 1940 y 2001 se construyeron en España alrededor de 6,2 millones de viviendas protegidas, el 65% de las viviendas destinadas a residencia habitual. Solo el 6,9% de la VPO construidas fueron de promoción pública (427.800), correspondiendo la mayor parte a la promoción privada. El control de los precios de las viviendas protegidas se estableció para un periodo acotado de tiempo, pasado el cual la vivienda se ha podido descalificar y vender a precios de mercado. Esta última circunstancia explica el raquítico parque de viviendas sociales existente en España.

La crisis inmobiliaria de 2008 afectó a la baja al ritmo de construcción de nuevas viviendas protegidas. Las calificaciones provisionales de viviendas protegidas descendieron desde un nivel medio anual de 47.755 viviendas en 2009-2012 a 6.120 en el periodo 2013-2016. El descenso de la construcción de viviendas protegidas se acentuó por la restricción presupuestaria, pues el gasto público estatal en vivienda se redujo en las dos primeras décadas del presente siglo, situándose en torno al 0,2% del PIB. En 2023 se terminaron 8.847 viviendas protegidas, según datos del Ministerio de Vivienda. El 24% de dicho total fueron de promoción pública. El 52% se destinaron a la propiedad y el 27% al alquiler.

La situación de exceso de demanda en el mercado del alquiler social se ha acentuado después de 2021 por el fuerte aumento de la creación de hogares, 257.200 al año entre 2021 y 2023. Esta evolución afecta al segmento de la vivienda de alquiler social, por el fuerte peso de los hogares procedentes de la inmigración, que son los mayores demandantes de viviendas de alquiler. Existe, pues, en España un déficit de viviendas sociales de alquiler superior al millón de viviendas. Dicho déficit puede corregirse, entre otras medidas, mediante un aumento importante y continuado de la nueva oferta de Viviendas Sociales de alquiler. Se trata de construir un parque público de viviendas sociales de alquiler que aproxime la presencia de dichas viviendas en España (menos del 2% del parque de viviendas) a los estándares europeos (9,3%).

La promoción directa de viviendas sociales por las administraciones territoriales (autonomías y ayuntamientos) resulta preferible al «modelo concesional», que está teniendo desarrollos importantes en toda España (Plan Vive). El modelo citado consiste en la cesión de suelo público en derecho de superficie a promotores privados por un plazo no superior a los 80 años para que estos promuevan viviendas, a cambio de cesiones temporales del uso del suelo y de alguna subvención pública. Una entidad promueve y construye las viviendas y una vez finalizada la construcción las traspasa a una sociedad gestora, especializada en administrar viviendas de alquiler. Los promotores privados entran en la promoción concesional imponiendo una determinada rentabilidad. Los precios del alquiler vienen a ser el mecanismo de ajuste. El 30% de los hogares con menores ingresos suelen quedar fuera de la oferta de viviendas de alquiler resultante de la aplicación del modelo citado.

En las 578.000 viviendas que integraban el parque de viviendas de la provincia de Granada en 2023 destaca el mayor peso de las viviendas vacías y de las viviendas secundarias respecto del conjunto de España. Otro rasgo destacado es el más bajo peso de las viviendas de alquiler permanente. Según el portal Idealista.com, el precio medio del alquiler en Granada-capital era de 9,7 euros/m2-mes en junio de 2024. El alquiler de una vivienda de 90 metros cuadrados se lleva el 46% de los ingresos de un hogar monosalarial de 1.800 euros/mes. Dicha proporción está muy por encima del 30% que el artículo 3 de la vigente Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda, considera que no debe de superarse.

La de Granada no es una provincia que destaque en cuanto a tener los precios más elevados respecto del resto de Andalucía, pero el acceso a la vivienda también resulta aquí problemático para los jóvenes hogares. Entre 2008 y 2010 se terminaron en Granada más de mil viviendas protegidas al año, según el Ministerio de Vivienda. El descenso posterior a dicho periodo de la construcción de dichas viviendas ha sido espectacular. En 2017, 2018 y 2023 no se terminó en esta provincia ninguna vivienda protegida. El gobierno autónomo y los ayuntamientos parecen no haber estado por la labor de fomentar la presencia de viviendas sociales destinadas al alquiler, situación que debería de corregirse.

* Julio Rodríguez López es vocal del Consejo Superior de Estadística. Fue presidente del Banco Hipotecario de España y de la Caja de Ahorros de Granada