La vivienda, ¿un problema recurrente?

Trato de abordarlo de forma breve, en España se construyen 90.000 viviendas y se generan 250.000 hogares al año. A nadie escapa que esta diferencia acumulada a lo largo de los últimos cinco años ha generado un déficit de 800.000 viviendas, que ascenderán a un millón de viviendas a final de 2025.

Se trata de la mayor crisis de oferta de vivienda que ha tenido España en la historia reciente, un problema que frustra a los jóvenes y a las familias y que torpedea las aspiraciones de generar empleo y riqueza; y los que es más importante, de retenerlo y crecer social y económicamente.

Las causas de esta situación son variadas y con distinto peso, pero pueden resumirse en cuatro:

- Falta de materia prima: el suelo –en condiciones de edificarse– es muy escaso y el proceso para desarrollar suelos aptos para vivienda es un proceso largo que puede durar seis, siete y hasta 10 años. La burocracia y los plazos del urbanismo son largos y complejos.

- La mano de obra especializada es limitada: a pesar del esfuerzo por atraer talento, el sector sufre un paulatino envejecimiento sin que mano de obra especializada y joven de el relevo.

- Encarecimiento de materiales: los costes de materiales se han incrementado un 35 % en los últimos años como consecuencia de cuellos de botella provocados por la Guerra de Ucrania, la covid y otros acontecimientos globales que encarecen el precio de la vivienda.

- Enorme carga fiscal que soporta el proceso de producción de viviendas, que puede llegar a superar el 25% del valor de venta.

Además, tampoco ayudan; ni la tendencia a destinar viviendas a alojamientos turísticos, que hacen decrecer la oferta de alquiler de larga duración y la estancia de familias; ni la ausencia de rehabilitación de cascos históricos; ni la incertidumbre regulatoria. Tampoco la vulnerabilidad de la propiedad privada, ante la inquiocupación y ocupación, que detrae viviendas que podrían estar en el mercado.

En esta situación son públicos los anuncios del Gobierno de España para construir 180.000 viviendas, que sería bueno que aparecieran para paliar parcialmente la situación de escasez, pero que no terminan de comenzar a construirse.

La Junta de Andalucía ha publicado –3 de marzo– un decreto de medidas urgentes en materia de vivienda; una iniciativa interesante, que posibilita poner suelo en carga de forma inmediata; a través de suelos de equipamientos privados no ejecutados en los que se podría construir vivienda protegida en alquiler y en algún caso incluso en venta. Además, el citado Decreto Ley posibilita que se haga vivienda protegida en todos los municipios de la provincia, a través de la actualización de los coeficientes territoriales.

Esta medida, simplemente posibilista, debe ser aprobada por acuerdo del órgano municipal competente en cada ayuntamiento. Los resultados del impulso de la Junta de Andalucía son más que dudosos, ya que dando por hecho que los ayuntamientos hagan propio el Decreto, ni hay tanto suelo dotacional, ni parece que haya levantado un interés demasiado grande en el sector debido a la inmensa dificultad que hoy en día entraña la vivienda en alquiler. Así, la ausencia de seguridad jurídica, el riesgo de impago y la difícil financiación complican de forma importante el desarrollo de esta medida, a priori positiva.

No obstante, se valora el trabajo realizado, que, yendo en la buena dirección, resulta del todo insuficiente. Por lo que toca que los ayuntamientos muevan ficha, posibiliten la generación de vivienda en sus territorios y hagan inventario de sus suelos para poder comenzar a hacer política de vivienda, en este caso, de abajo a arriba. Es mucho el trabajo que hay pendiente si queremos que Andalucía y Granada sean lugares en los que vivir; pero debemos ser conscientes de la importancia que tiene legislar adecuadamente, por que de esta normativa saldrán, o no, las viviendas de los próximos 5 años; o somos capaces de cambiar el rumbo entre todos o estamos abocados a enquistar la vivienda como un problema de Estado.