Bajar su fiscalidad no baja el precio de la vivienda

Verán, grosso modo, poniendo la lupa en el comprador y siempre hablando de ciudadanos y ciudadanas particulares, la compra de inmuebles nuevos a un promotor -primeras entregas- tributa por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA); la compra de inmuebles usados, ya sea a particulares o empresarios -segundas y ulteriores entregas- tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En cuanto a los vendedores, están obligados a incluir la venta en su declaración de la Renta (IRPF) y a satisfacer el impuesto de plusvalía municipal, que es como se conoce el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU). Y ya saben, el IVA tiene un tipo reducido del 10% y si pagan IVA no pagan ITP, además de que pueden acogerse a amplios beneficios fiscales los menores de 35 años, las personas con discapacidad o quienes adquieran su primera vivienda, entre otros; y en el caso del IRPF y la plusvalía los vendedores solo tributarán si hay beneficio económico teniendo en cuenta el valor fiscal por el que su día adquirieron.

Pero la clave está en que todos estos impuestos, salvo el IVA en el caso de que el vendedor sea un promotor inmobiliario y se trate de una vivienda nueva, son tributos a posteriori, es decir, que se pagan una vez realizada la compraventa por el precio acordado entre vendedor y comprador, IVA incluido, en su caso. Dicho de otro modo, una hipotética rebaja fiscal solo podría ser inmediata, de un día para otro, si se aplicara al IVA, y solo afectaría al 20% de la compra total de viviendas en 2024 –según datos hechos públicos por la plataforma Idealista.com-, que es el porcentaje de vivienda nueva. Compra que, además en este caso, no paga ITP.

Pero voy aún más allá. La Universidad de Jaén tiene publicado un interesantísimo artículo de investigación de Gumersindo Ruiz Bravo de Mansilla, catedrático de Política Económica de la Universidad de Málaga –al que todo el mundo puede tener acceso a través de su página web- titulado 'Tipos de interés, precios y transacciones de vivienda en España'. En este pormenorizado estudio, que abarca el periodo 1995-2021, hay una conclusión que a nadie puede extrañar a estas alturas: «Situaciones prolongadas de bajos tipos de interés hipotecarios pueden tener un papel primordial en la formación de burbujas en los precios inmobiliarios». Y es más acusado este fenómeno en los territorios en los que es más caro el metro cuadrado, es decir, en las grandes ciudades, donde el problema de la vivienda –sobre todo para los y las jóvenes- es mucho mayor.

Traigo este estudio a colación porque, en mi opinión, los tipos de interés intervienen del mismo modo en el precio de la vivienda que la carga impositiva por la compra de esta, la mayor parte a posteriori y en ningún caso con variaciones en su precio ligadas a la inmediatez. Es decir, si los gobiernos local y autonómico –implicados en el IIVTNU e ITP, respectivamente- decidieran una rebaja considerable de estos impuestos –dejando, por otro lado, las arcas de los ayuntamientos con más telarañas de las que ya tienen-, lo más probable es que, con el paso de un determinado periodo de tiempo, la subida del precio de la vivienda sería incontenible. Beneficiando finalmente ¿a quién? Pues está claro. Por supuesto, no al comprador. Más bien a los fondos de inversión y a los especuladores, que campan a sus anchas por esta España salpicada de trileros de cuello blanco que pretenden –y no sé si lo están consiguiendo- hacernos comulgar con ruedas de molino.