El diagnóstico es grave, claro y compartido: la crisis habitacional que vive España es un problema de estado y la semana pasada la ministra de ... Vivienda, Isabel Rodríguez, se comprometía a lograr al menos «una tregua de estado» para resolverlo. El PP se adelantó el pasado domingo 12 de enero anunciando diez medidas en materia de vivienda que se aplicarán en las comunidades que gobiernan y el Ejecutivo de Sánchez 'contraatacaba' con un plan con doce iniciativas a nivel nacional. Gobierno y oposición coinciden en aspectos clave, como la necesidad de construir más viviendas o incentivar a propietarios para que pongan sus pisos en alquiler. Sin embargo, se mantienen alejados respecto a la regulación de precios, la liberalización de suelo, los pisos turísticos o la okupación.
La tradición de los pisos de estudiantes que reducen la bolsa de vivienda para el alquiler tradicional y la proliferación en los últimos años de viviendas turísticas son casuísticas particulares de este problema de estado en la ciudad de la Alhambra. En lo que no hay duda es en que, también en Granada, la crisis ha adquirido una dimensión mayor que nunca con los precios de la vivienda y el alquiler en máximos históricos, la oferta reducida allí donde está la demanda frente a la Granada rural y un nulo catálogo de nueva vivienda pública.
Basándose en las estimaciones de creación de hogares del INE que apuntan a que cada año 4.340 familias o jóvenes buscan emanciparse en Granada, la Asociación de Promotores y Constructores de Granada ha cifrado en más de 10.000 unidades el déficit de viviendas embalsado en Granada desde que se bajó el ritmo de construcción. Y el escenario se complica si se tienen en cuenta otros factores como que el porcentaje de viviendas vacías (una de cada seis) es más alto que en el conjunto de España. En cuanto a la Sareb, cuenta en la provincia con 485 viviendas y 492 solares que son los que potencialmente podrían pasar a la nueva empresa pública estatal para convertirlos en pisos sociales, pero solo 75 viviendas y 15 solares están en la capital.
Con el precio de la vivienda media en un récord de 2.525 euros por metro en el Centro, Granada no alcanza aún el caos de otras urbes más tensionadas como Málaga (7.000 de media en los distritos de la playa), pero urgen las soluciones o en unos años la bola será inabordable. Y es que, como recuerdan los constructores, las medidas que se toman hoy necesitan varios años para ser efectivas, de ahí que su gran demanda se resuma en dos palabras: «Seguridad jurídica». «Es el momento de un pacto de estado y de ofrecer seguridad al que decide urbanizar un suelo», esgrime el gerente de la ACP, Francisco Martínez-Cañavate. También las medidas encaminadas a incentivar a los propietarios para que alquilen dan esperanza a las inmobiliarias. «La balanza se había volcado hacia el inquilino y hay que dar seguridad jurídica y exenciones fiscales. Ese es el camino», sentencia el presidente de la Asociación de Inmobiliarias, Ángel Muñoz.
Falta 'materia prima' en una ciudad con suelo para 14.000 hogares
No es la única respuesta para hacer frente a esta crisis pero el fondo del problema, en el que todos parecen estar de acuerdo, es que ha llegado la hora de construir más vivienda y por ahí pasan las medidas tanto de PSOE como de PP, aunque en las formas sean opuestas. La radiografía del asunto en la capital granadina parte de la base de que queda poco suelo residencial para las nuevas viviendas. «Nos falta la materia prima, el suelo. Las viviendas que quedan pendientes de construir son una cantidad irrisoria para resolver el problema y luego hay suelos sin ejecutar, por ejemplo en la zona Norte, desde hace 25 años porque la demanda ahí no tira», resumen desde la Asociación de Promotores y Constructores.
Al contrario que otras ciudades que pueden expandirse, Granada, limitada por la Vega y la Circunvalación, tiene que crecer hacia adentro y esa es la filosofía del nuevo Plan General, rellenar los vacíos urbanos que aún quedan. Sobre el papel, el plan vigente cuenta con 12.000 viviendas pendientes de ejecución, que llevan años sin desarrollarse. El equipo de gobierno de Marifrán Carazo ha elevado esa cifra a 14.000 futuras viviendas sumando la expansión en otros terrenos disponibles como El Serrallo. El área de Urbanismo ha avanzado además la tramitación y ha dado pasos importantes para desbloquear solares que llevaban años dormidos, como el de la antigua Granada 92, donde se tramita el cambio de uso o los de los Mondragones, Azulejera, el de la antigua BMW, el de la esquina de Camino de Ronda con Agustina de Aragón o el Palacio de Hielo.
Gobierno
Suelo para la nueva empresa pública
En este punto, el Gobiero propone transferir viviendas y suelo a la nueva empresa pública de vivienda para levantar pisos sociales de alquiler asequible, incorporando también toda la cartera de la Sareb. Para edificar más rápido, Sánchez ha propuesto un PERTE de la construcción.
PP
Liberalizar suelo
El PP apuesta por poner suelo público a disposición del sector para edificar pisos de alquiler a precios tasados, hasta un 30% más baratos que el mercado libre. También la aprobación urgente de una nueva ley del suelo para ampliar la oferta y para construir más rápido eliminar las trabas burocráticas, lo que permitiría reducir de nueve a tres meses la tramitación.
La urgente necesidad de incentivar un alquiler más escaso y caro que nunca
La situación del alquiler en Granada se resume en que hay menos oferta disponible y más cara que nunca. El precio por metro cuadrado del alquiler en la capital se sitúa en niveles récord, con 9,9 euros de media el pasado mes de diciembre, que se elevan por encima de los 11 en distritos como el Centro, según el portal Idealista. En el último año además se acumula una subida media del 8,8%. Esto significa la renta de un piso de 90 metros se llevaría el 46% de los ingresos de un hogar monosalarial en el que entren 1.800 euros al mes. Una proporción que supera de largo el 30% que la ley vigente considera que no debe sobrepasarse.
Los profesionales del sector inmobiliario tienen claro que los factores específicos de la realidad granadina –la tradición de los pisos de estudiantes y la rentabilidad de los pisos turísticos– han contribuido a reducir la oferta de alquiler tradicional, pero sobre todo apuntan los efectos contraproducentes de la Ley de la vivienda, que «empujó» a muchos propietarios a vender o dejar de alquilar. «En el último año y medio lo hemos visto clarísimamente. El Gobierno tiene que respaldar a los propietarios para que saquen sus viviendas al mercado, más cuando no hay vivienda pública. No son grandes tenedores, en Granada son pequeños inversores que tienen en esas viviendas el ahorro de toda la vida y tienen miedo a que no les paguen o se la entreguen mal», resume el presidente de la Asociación de Inmobiliarias de Granada, Ángel Muñoz.
Estas medidas, en su opinión, se han planteado «cuando ya se ha prendido el pajar» y habrá que ver cuáles y cómo se llevan a la práctica pero sobre el papel creen que ayudarían mucho en Granada.
PSOE
Alquiler asequible
El Gobierno plantea un sistema de garantías públicas que ponga dinero para que los inquilinos puedan alquilar y asegure el cobro de la renta a los propietarios que participen en programas de alquiler asequible.
PP
Grupos seguros ante los impagos
El PP va más allá en este punto y propone crear seguros de impago a cargo de las administraciones públicas para proteger a todos los propietarios que saquen al mercado sus viviendas vacías.
Coto a los pisos turísticos mientras el PSOE intenta que paguen más IVA
Granada va de la mano del resto de grandes capitales andaluzas en su camino por poner coto a los pisos turísticos. En una ciudad de atractivo incalculable, destino perfecto de fin de semana, estas viviendas de alquiler por días se habían convertido casi en una plaga que avanzaba sin control. A principios de 2024 llegó el decreto de la Junta que da potestad de regulación a los ayuntamientos y el Consistorio granadino se puso a cambiar las reglas del juego para dificultar la proliferación de viviendas con estos fines turísticos.
En Granada hay ya más de 4.231 pisos turísticos, unos 3.828 en uso, según el estudio en profundidad encargado por el Ayuntamiento. Además, están concentrados en el Centro-Sagrario, el Albaicín, Fígares y Realejo-San Matías, unos barrios que se intentarán descargar de este tipo de viviendas.
El pasado verano Granada ya tomó sus primeras medidas para blindarse ante la llegada de nuevas viviendas turísticas. El Ayuntamiento activó el filtro urbanístico que deben pasar estos alojamientos. Este freno inicial consiste en rechazar a los pisos de alquiler vacacional que quieran compartir portal con vecinos, es decir, no se permiten los diseminados. Además Granada ha congelado sus licencias nuevas mientras modifica el plan general de ordenación urbana. El Gobierno de Pedro Sánchez les estrechará el cerco a los propietarios de pisos turísticos con medidas económicas para que sean menos rentables. Al frenar los pisos en los portales de vecinos y, ante el temor de que saltaran a los bajos comerciales, el Ayuntamiento de Granada también ha cortado esta opción de que se instalen en estos espacios al nivel de la calle. Además, el Ayuntamiento granadino intervendrá en el mapa de las viviendas y limitará las nuevas licencias de pisos turísticos en los cuatro barrios que engloban el grueso de este tipo inmuebles en la capital.
Gobierno
Que sean un negocio más con sus IVA
El Gobierno propondrá al Congreso que las viviendas turísticas sean consideradas un negocio y tributen a través del IVA como el resto de las actividades económicas. La medida quedaría acotada a los inmuebles situados en zonas saturadas. La posibilidad de aumentar el IVA se enmarca en una directiva europea y que dispararía el gravamen al 21%. El Gobierno ya intentó otra medida para que los pisos «reduzcan» su rentabilidad.
Suelos dispuestos para construir VPO con los promotores reticentes
En Granada capital se construyen VPO. La reactivación del mercado general y las medidas de promoción de vivienda a precio asequible contempladas por la Junta, han animado a los promotores privados que desarrollan ahora suelos que estaban congelados, algunos desde hace 20 años. Además, desde febrero los pisos protegidos se venden un 14,5% más caros, una actualización de precios para fomentar la construcción estos inmuebles. Aunque no es suficiente. Los promotores siguen reticentes porque «los precios están desfasados y por debajo de los costes de obra».
En el caso de Granada capital, el Ayuntamiento impulsó una innovación para dar más flexibilidad a las parcelas de equipamientos que llevan años sin construirse, para que no estén limitadas al único uso con el que se concibieron, sino que las propuestas de los promotores puedan casarse con la demanda del mercado y las necesidades de los barrios. «Al quitarles esta limitación se se han vendido muchas parcelas de equipamientos, pero creo que si se diera una segunda vuelta y se pudiera liberalizar este suelo para construir VPO, en función del análisis de dotaciones que tenga el barrio, ayudaría», opina el concejal de Urbanismo, Enrique Catalina. Al hilo de la liberación de suelo por la que aboga el PP, Catalina cree que parcelas que ahora son suelo dotacional, por ejemplo para una pista deportiva o un colegio, se podrían destinar a VPO si el barrio ya tuviese el resto de servicios.
En cuanto a la medida que propone el PSOE de que no dejen de ser vivienda protegida, desde la Asociación de Promotores y Constructores de Granada consideran que «mantener la titularidad es un desincentivo al que compra».
Gobierno
Perpetuidad como vivienda pública
El Gobierno propone que partir de ahora, toda vivienda construida por el Estado mantendrá indefinidamente su titularidad pública, una medida que busca, entre otras cosas, evitar su adquisición por parte de fondos buitre.
PP
Incentivos para constructores
El PP se comprometen a reducir la burocracia urbanística y a ofrecer incentivos a promotores para la construcción de VPO. Feijóo plantea también poner suelo público a disposición del sector para edificar pisos de alquiler tasados.
Un tapón de miles de rehabilitaciones a la espera de ayudas
La rehabilitación es otro de los pilares fundamentales de los planes de vivienda de Gobierno y oposición que coinciden en proponer líneas de ayudas, con distintos matices.
Y no cabe duda de que en una capital y provincia con un parque de vivienda envejecido este es uno de los frentes con más posibilidad de desarrollo. Según el INE, de las 141.257 viviendas que tiene Granada, más del 59% se construyeron antes del año 1980, cuando no existía ni la más mínima exigencia de aislamiento o eficiencia energética.
La cuestión es que las ayudas para rehabilitar viviendas ya existen en Andalucía y arrastran un tapón en la resolución. Aprovechando la llegada de los fondos Next Generation, la consejería de Fomento diseñó un plan de Ecovivienda que contemplaba más de 200 millones de euros en ayudas para la rehabilitación de viviendas y edificios en Andalucía. La última ventanilla para pedir las subvenciones, de hasta tres mil euros en el caso de los pisos y hasta un máximo de 18.800 euros en el caso de edificios y viviendas, se abría a finales de 2022 y el plazo se fue ampliando hasta cerrarse durante 2024, según las distintas líneas. La previsión de la consejería pasaba por repartir 25 millones en esta convocatoria. Sin embargo, fuentes solventes no oficiales aseguraron a IDEAL que se mantiene un atasco monumental en la tramitación que está haciendo que estas ayudas no lleguen de forma efectiva a los 6.400 granadinos que las pidieron en la última convocatoria. Por su parte, desde la consejería de Fomento y Articulación del Territorio señalaron a IDEAL que desde 2019 se han impulsado más de cuatro mil actuaciones de rehabilitación de viviendas y edificios en la provincia, en el marco de los programas de ecovivienda y que se han gestionado subvenciones por valor de 54,5 millones de euros.
PP
Rehabilitación donde hay mayor presión
Facilitar actuaciones de rehabilitación de viviendas para generar nueva oferta mediante urbanismo quirúrgico allí donde está la demanda, en las ciudades en su mayor parte.
Gobierno
Ayuda condicionada al alquiler asequible
El Gobierno plantea un nuevo programa de rehabilitación de viviendas vacías con ayudas condicionadas a que los pisos reformados se pongan en «alquiler asequible» durante al menos cinco años.
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