Cuatro de cada diez casas vendidas en Granada se compran sin hipoteca

La mera lectura de los datos del INE puede llevar a pensar en un paso atrás para el mercado inmobiliario y, sin embargo, el análisis más profundo y la valoración por parte de los expertos de los Colegios de Registradores de la Propiedad y de Notarios consultados por IDEAL, apunta a que no hay crisis del ladrillo a la vista ni, por tanto, desplome de precios de la vivienda, sino lo contrario. Es el primero de los titulares rotundos que deja este análisis.

El segundo, que sale de la comparativa de las cifras oficiales de compraventa de viviendas y las de firma de hipotecas, es el auge de las ventas al contado, una tendencia nacional a la que no escapa la provincia. El 41,86% de las viviendas que se vendieron el pasado año en Granada se pagaron sin hipoteca, con los recursos propios del comprador. Es una consecuencia directa del endurecimiento del acceso al crédito y del encarecimiento por la ronda de subida de tipos que arrancó en julio del año pasado el Banco Central Europeo.

En la provincia de Granada se vendieron 21.436 viviendas durante el pasado año, 1.631 menos que el año anterior, según los datos del INE. El descenso provincial del 7,07% es mucho más moderado que la media andaluza 11,3% –Málaga cayó hasta un 17,73%– y está también por debajo de la media nacional (9,74%).

«No es extraño que la disminución en las compraventas sea ligeramente más suave en Granada en comparación con otras zonas como las costeras en las que en los periodos alcistas la subida es más acusada y en los periodos de bajada ésta es más brusca también», analiza el secretario del Colegio Notarial de Andalucía, Emilio García Alemany, notario en Pinos Puente. Esta caída en el número de compraventas, en un contexto marcado por el aumento de los tipos de interés y el incremento de los precios de la vivienda, junto con el recuerdo de la crisis del ladrillo de 2008, podría generar «cierta preocupación». Y sin embargo, existen razones para mantener «un enfoque menos pesimista», según el experto, que apunta a que desde finales de 2023 se está atenuando la tendencia de caída.

Desde el centro estadístico del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España también valoran el descenso de las compraventas de viviendas –del 7% en Granada y del 10% nacional– como «caídas muy razonables» teniendo en cuenta que 2022 fue un año récord.

En cuanto al comportamiento del mercado hipotecario, los 7.380 créditos hipotecarios sobre viviendas suscritos en 2023 suponen un descenso del 15,4%. Es la caída más acentuada desde la década, aunque también en Granada el descenso está por debajo de la media andaluza y del país.

«Las hipotecas han mostrado un descenso más significativo, sin ser un hundimiento teniendo en cuenta que veníamos de cifras muy altas. No podía ser de otra manera, cuando el Euribor ha llegado a estar al 4%, niveles que no se veían desde hacía años», esgrimen desde el Colegio de Registradores.

Tampoco los notarios ven señales de alarma. «La cantidad promedio del préstamo representó el 70.2% del precio. Tanto los bancos como la sociedad han adoptado una postura cautelosa al otorgar y solicitar hipotecas, con criterios más rigurosos. La sociedad parece llegar al presente contexto con menos deudas y mejor informada», apunta García Alemany.

Las entidades bancarias rechacen más hipotecas, al superar la cuota el 30% de los ingresos del cliente, pero también que se pidan menos. «En el momento en el que bajen los tipos va a animarse más el mercado, por lo que combinando todos los factores, y si no hay algún elemento de coyuntura internacional imprevisto, no hay motivos para hablar de crisis inmobiliaria. Va a llegar antes una bajada de tipo», concluyen los registradores.

La clave es que tanto en Granada como en España hay una «demanda de vivienda sin cubrir», por lo que la caída de ventas no se traslada a los precios, que subieron de media un 9,51% en la provincia y un 10% en España durante 2023. «Los inversores están apostando por la vivienda, hay escasez de obra nueva, el 85% de lo que se vende es usado y una importante demanda de hogares», concluyen.