¿Qué tipo de contratos de arras existen y cuál me conviene más?

El contrato de arras es el documento privado con el que se formaliza la reserva de la vivienda, a partir de las condiciones que las partes han acordado previamente, y con cuya firma, como garantía, se entrega una señal pactada y se establecen unas penalizaciones en caso de desistimiento.

Además de los datos de comprador y vendedor, la identificación del inmueble, la señal que se entrega como reserva, las penalizaciones y el plazo máximo que se establece para la firma, el contrato de arras contiene también el resto de condiciones acordadas para la compraventa del inmueble, como el precio de la vivienda, las cargas que presenta o cómo se repartirán comprador y vendedor los gastos de la operación.

Como estos mismos puntos acordados son los que recogerá el notario en las escrituras, la redacción del contrato de arras es relevante, como lo es también elegir cuál de los tres tipos existentes es el más adecuado para nuestros intereses: las arras penitenciales, las arras confirmatorias o las arras penales.

El tipo de contrato más comúnmente utilizado es el de arras penitenciales, ya que de las tres modalidades es la única que permite el desistimiento del comprador o el vendedor sin más penalización que la pérdida de la señal (si quien se retracta es el comprador) o su devolución por duplicado (si quien desiste es el vendedor).

Cuando la firma final de las escrituras de compraventa está condicionada a la aprobación de una hipoteca por parte del banco, o si por cualquier otra razón no existe seguridad absoluta de que se vaya a formalizar la compraventa, este tipo de contrato es el más indicado.

La firma de las arras confirmatorias o penales es menos frecuente, ya que estos dos tipos de contrato implican que no se puede desistir de la operación y que se puede exigir la venta en caso de que una de las partes se retracte.

Cuando lo que se firma es un contrato de las arras confirmatorias, pese a que también se entrega una señal como reserva, en caso de desistimiento la parte perjudicada puede exigir no la devolución de la señal, sino una indemnización que el juez deberá determinar, o bien la venta de la vivienda, siempre mediante la presentación de una demanda.

Por su parte, las arras penales sí conllevan la devolución de la señal, del mismo modo que en el caso de las arras penitenciales, en caso de que una de las partes se retracte; pero podrá exigir también por la vía judicial la materialización de la venta.

El contrato de arras deberá incluir, como mínimo, la siguiente información:

1. Identificación y descripción de la vivienda. Referencia catastral, dirección, especificación de todas las estancias del inmueble y si incluye también garaje o trastero.

2. Datos del comprador y el vendedor, así como sus direcciones a efectos de notificaciones.

3. Tipo de contrato de arras utilizado, que se podrá entender que es de arras confirmatorias si no se indica lo contrario, y penalizaciones en caso de desistimiento, sea cual sea la modalidad elegida

4. Cargas que presenta la vivienda, como si existe hipoteca o si existen impuestos o recibos de la comunidad pendientes de pago, que el notario corroborará con la documentación que se anexa a las escrituras.

5. Cantidad que se entrega como señal, que suele ser el 10% del precio total de compra, pero que se puede pactar entre las partes.

6. Precio de compra, del que a su entrega en el momento de la firma se descontará la señal entregada previamente.

7. Fecha máxima de la firma de las escrituras de compraventa, superada la cual puede considerarse que hay desistimiento, si al menos una de las partes descarta formalizar la firma, o que puede dar lugar a una prórroga del contrato si continúa existiendo interés por las dos partes.

8. La forma en que comprador y vendedor se repartirán los gastos derivados de la operación.