La dispersa regulación de la vivienda turística, presión añadida sobre el alquiler

En su último decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, su departamento zanja la cuestión reforzando las atribuciones de las comunidades de vecinos –que por mayoría de tres quintos podrán incrementar en hasta un 20% las cuotas de los pisos turísticos en los gastos comunes del inmueble, e incluso «limitar o condicionar el ejercicio de su actividad»– pero no introduce criterios nuevos para armonizar la creciente regulación. En todo caso, por defecto, somete a todo este tipo de inmuebles «a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística».

Las competencias en esta materia corresponden a las comunidades autónomas, aunque también los ayuntamientos pueden intervenir en parte mediante ordenanzas urbanísticas, lo que explica que hoy en día existan más de un centenar de normas vigentes sobre el tema. El Gobierno alega que el decreto crea un marco «más claro», pues se incluye cualquier cesión temporal del uso de una vivienda si es en su «totalidad» y equipada «en condiciones de uso inmediato», con independencia del modo de «comercialización y promoción», aunque siempre que exista una «finalidad lucrativa».

Es lo que querían la mayoría de los consejeros autonómicos cuando se reunieron en septiembre con el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo: que se les diera «mayor seguridad jurídica» para regular, admite la secretaria de Estado de Turismo, Isabel Oliver, quien sin embargo 'olvida' el otro anuncio que hizo el Ejecutivo poco después de establecer un registro único estatal para todas las viviendas con ese uso, que a su vez emplearía luego Hacienda para revisar que los dueños cumplen sus obligaciones fiscales.

Tampoco se ha definido con claridad, pese a lo que se anunció entonces, qué se entiende por alquiler de temporada, es decir, el turístico. La idea es que sería aquel de un mínimo de siete días y no más de 45 al año, aunque no se ha llegado a modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para ello. Fuentes gubernamentales estiman que la remisión genérica de las viviendas con ese uso a la normativa sectorial del turismo resuelve la cuestión, pero algunos bufetes especializados en la materia albergan dudas.

De hecho, lejos de establecerse una regulación «homogénea» como venían reclamando la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur) y las grandes plataformas digitales que operan en el sector a nivel internacional –Airbnb, HomeAway, Wimdu, Niumb o Booking–, temen que las autonomías que no tenían hasta ahora regulación propia «la desarrollen». Tampoco esta dispersión satisface en Exceltur, el 'lobby' que representa a las empresas turísticas, que se viene quejando hace tiempo por la «competencia desleal» que ve en ese tipo de inmuebles, al no estar sometidos a los mismos requisitos y obligaciones pese a operar en un mercado similar. Para ellos sería deseable una normativa estatal severa y uniforme.

Entre las comunidades, según datos de Exceltur, «la más estricta» en su normativa con las viviendas de uso turístico es Canarias, donde se regula desde el tipo de perchas que deben tener las habitaciones –«de material no deformable y uso homogéneo»- hasta el tamaño de las camas. Otras limitan el tamaño de la casa –en Navarra, por ejemplo, son al menos 90 metros cuadrados– y en algunas básicamente se diferencia entre si el dueño es un particular o una sociedad.

En lo que la mayoría coincide es en exigir la publicación del número de registro de cada inmueble (donde se comunica su actividad, en este caso turística) en la publicidad que se haga de dicho alojamiento, la mayoría de las veces en páginas webs. Sin embargo, no muchas distinguen entre vivienda y apartamento turístico; este último, incluido en un edificio dedicado por entero al mismo negocio y con determinados servicios obligatorios, como la recepción.

En las 22 principales ciudades del país, según el último informe de Exceltur, las plazas en viviendas turísticas superan ya a las de los alojamientos reglados y no por poco. En 2017, fueron un 41,2% más (473.956 frente a 335.606). En Málaga tres de cada cuatro turistas se alojaron en ellos (el 75,5%), en Alicante casi el 68%, en Palma de Mallorca y en San Sebastián el 66%, en Sevilla, Valencia y Las Palmas el 60%, en Barcelona el 59%, en Granada el 55% y en Madrid, con el 49%, la pugna entre ambas ofertas se igualaba.

HomeAway, una de las grandes plataformas de este «negocio» –como coinciden en calificarlo casi todos los actores–, sitúa a España como el tercer país con mayor oferta de viviendas turísticas de Europa, con 450.000. Conforme a sus datos, la demanda se ha disparado un 31,8% entre 2016 y 2017 –del año pasado aún no se han publicado cifras–, generando 110 millones de viajes, de los que casi el 74% los protagonizaron extranjeros. Esos 81 millones de viajeros internacionales gastaron, según ella, 106.000 millones de euros entre origen y destino.

En cuanto a la demanda nacional, según Fevitur, 3,1 millones de españoles solo se alojaron en ese tipo de inmuebles en sus viajes los dos últimos años, generando un negocio global de 13.944 millones de euros.