Alquiler residencial Vs alquiler turístico en Granada: ¿qué me conviene más?

La Encuesta de Coyuntura Turística de Andalucía revela, además, que Granada ocupa la tercera posición en el ranking andaluz por número de turistas recibidos -más de 1,04 millones solo en el primer trimestre del año, o lo que es lo mismo, el 18,1% de los registrados en el conjunto de la comunidad-, lo que se traduce en una tasa de ocupación en los apartamentos turísticos que supera el 49,7% de media.

La situación de mercado del alquiler tradicional es similar en lo que a la posición de Granada en el ranking se refiere. Con cerca de 34.700 viviendas en arrendamiento, la oferta en la provincia es la tercera más contundente de la comunidad, solo superada por los 61.600 inmuebles en alquiler que se ofertan en Málaga o los 52.436 de la capital hispalense. Sin embargo, y pese a que el precio por metro cuadrado (5,54 €/m2) se ha revalorizado por encima del 9,7% según los datos del último informe de precios del alquiler de pisos.com, Granada es la única de las ocho provincias andaluzas donde la rentabilidad bruta del alquiler está por debajo del 5%, alejado del 8,4% de Jaén (la más rentable) o del 5,03% y el 6,56% de rentabilidad bruta del alquiler que registran, respectivamente, las provincias vecinas de Málaga y Almería.

Esa rentabilidad es, precisamente, uno de los factores que impulsa la proliferación de inmuebles destinados al alquiler turístico. ¿Cómo saber si esta opción resulta más o menos rentable que el alquiler tradicional? La fórmula no entraña demasiadas complicaciones y, más allá del precio, está relacionada con la tasa de ocupación.

Para empezar, hay que calcular los ingresos reales de la propiedad, es decir, la renta mensual menos los gastos. En la provincia de Granada, alquilar un piso de 90 metros cuadrados cuesta de media unos 500 euros al mes. Si tomamos como referencia unos gastos fijos de 60 euros, los ingresos reales por el alquiler de la propiedad serían de 440 euros al mes.

A partir de ahí, el siguiente paso sería averiguar cuántas noches al mes sería necesario tener alquilada la propiedad con fines turísticos para que esta alternativa fuera la más acertada que el arrendamiento tradicional. Según los datos de Likibu, el precio medio por noche en la provincia estaría en los 116 euros de media. De este modo, el resultado sería que la vivienda en cuestión debería estar ocupada un mínimo de cuatro noches al mes para que el alquiler turístico fuera más interesante que el tradicional.

Al margen de la rentabilidad o la ocupación existen otros elementos a valorar antes de decantarse por el alquiler residencial o el turístico, por ejemplo, la fiscalidad. Pese a que ambas modalidades suponen la cesión de uso a cambio de una renta previamente pactada, la tributación de una y otra son diferentes. Para la Agencia Tributaria, hablamos de alquiler turístico «cuando se produce la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa». Este tipo de alquiler estaría, por tanto, no solo sujeto al Impuesto de la Renta de las Personas Físicas, sino también al IVA.

En el caso del alquiler tradicional la fiscalidad es más laxa. De hecho, la nueva Ley de Vivienda introduce cambios interesantes como, por ejemplo, bonificaciones de hasta el 90% para viviendas en alquiler en zonas tensionadas cuyas rentas estén, al menos, un 5% por debajo del valor medio de la zona en cuestión; descuentos de un 70% para el alquiler por primera vez a jóvenes de hasta 35 años en estas áreas, y del 60% cuando se realicen obras de rehabilitación. No obstante, la nueva norma también prevé penalizaciones en forma de recargos en el IBI para aquellos inmuebles que, siendo de uso residencial, permanezcan cerrados durante más de dos años y cuando se trate de propietarios con, al menos, otras tres propiedades de uso residencial.