Aviso del Banco de España: el importante documento a la hora de comprar o vender una vivienda

En el proceso de compra de una vivienda es muy frecuente la firma de un acuerdo de arras con la finalidad de reservar aquella casa que se va adquirir mientras se busca la financiación necesaria para hacerlo. El tipo de arras más comúnmente utilizado es el llamado de arras penitenciales, que implican una penalización para aquella parte que no cumple su compromiso de compra o de venta, según el aviso del Banco de España en el blog de su página web.

Como el tiempo necesario para conseguir la financiación suele ser difícil de estimar, es habitual tener que consultar a varias entidades. Lo mejor es, como recomienda el Banco de España, ser prudente y no cerrar la operación llevado por el entusiasmo. Lo importante es no establecer un corte plazo para la firma de la compra-venta.

La norma no establece el plazo que debe tardar una entidad financiera en dar respuesta a una solicitud de hipoteca, por lo que no se puede reclamar si la tardanza de la respuesta se demora y tenemos fecha para realizar el pago, como se indica en el contrato de arras.

En el caso de que la entidad hubiera generado expectativas que se incumplan, cabría el recurso de acudir a los Tribunales de Justicia, especialmente si se produjeron acuerdos o promesas que puedan acreditarse documentalmente. La generación de falsas expectativas por parte de la entidad, así como el hecho de que se tarde en dar una respuesta más de lo que razonablemente cabría esperar, son prácticas que no se consideran adecuadas por parte de las entidades.

Hay que recordar y tener en cuenta que la entidad tiene la obligación de estudiar cada operación de financiación según su política crediticia y atendiendo al concepto de «crédito responsable», como informa el Banco de España.

Los bancos tienen que evaluar la solvencia del potencial cliente sobre la base de una información suficiente, para lo que necesitará tiempo y además pueden surgir circunstancias que ralenticen el proceso. La rápida entrega de documentación por parte del comprador puede agilizar los plazos.

Una buena forma de cubrirse de la pérdida de las arras dadas es estipular de forma expresa que, en el caso de denegación de la hipoteca, el comprador puede recuperar la cantidad entregada por este concepto.