¿Amortizar hipoteca o ahorrar? Seis preguntas para saber qué te conviene ahora mismo

O dicho de otro modo, ¿vas a poder sacar por ese dinero extra una rentabilidad más alta que el tipo de interés al que tienes firmada la hipoteca? Lo que tenemos que averiguar es si lo que nos ahorramos de intereses por haber restado al capital pendiente –sobre el que se calculan los intereses que nos cobran– es más o menos que lo que podríamos lograr en una cuenta remunerada, un depósito o, si somos más aventurados, en algún producto de inversión. Si firmamos la hipoteca en un momento en el que los tipos estaban bajos, es más factible encontrar un producto de ahorro que nos dé esa rentabilidad superior, pero si lo hicimos con tipos altos, resultará más beneficioso amortizar.

Aquí toca hacer un inciso para explicar en qué consiste el sistema de amortización francés, que es el más empleado en España para establecer cómo serán los pagos de una hipoteca. Una vez pactada la cantidad que nos prestan, el interés que nos aplican y el plazo que nos dan para pagarla, se determina cuánto debemos abonar cada mes. Imaginemos que esta cuota permanece igual durante toda la vida del préstamo –como ocurre con las hipotecas a tipo fijo– y que, por tanto, cada mes la hipoteca nos cuesta exactamente lo mismo que el anterior. Pues bien, aunque no lo apreciemos en nuestra cuenta, ese importe que no cambia es en realidad la suma de dos elementos –capital prestado e intereses– que sí van cambiando, que van variando su peso en las cuotas mensuales; en la composición de las primeras hay más intereses que capital, mientras en las últimas ocurre lo contrario, así el banco se asegura de cobrar sus réditos, no vaya a ser que nos toque la lotería y devolvamos el dinero mucho antes de lo previsto. Se ve muy bien en el cuadro de amortización que el banco debe entregar antes de formalizar el contrato del préstamo.

Este desigual reparto de los intereses, con el grueso en las primeras cuotas, es la razón por la que el ahorro es mayor cuanto antes hagamos la amortización. Es decir, aunque todos los años dispongamos de la misma cantidad para amortizar, cada vez nos cundirá menos.

En algunos casos, en función de donde tributemos, las cantidades destinadas al pago de la hipoteca de la residencia habitual pueden dar derecho a deducción en el IRPF. La Hacienda estatal permite desgravar el 15% de los primeros 9.040 euros pagados (incluyendo las mensualidades) durante el ejercicio correspondiente, pero solo a quienes contrataron la hipoteca antes de 2013. En el País Vasco, en cambio, no hay límite temporal y la deducción es del 18% (para algunos contribuyentes como los menores de 36 años o personas con discapacidad llega al 23%) con un límite de 8.500 euros.

Esto explica por qué en ocasiones puede incluso resultar más rentable agotar el plazo que cancelar la hipoteca con antelación y perder con ello el derecho a la rebaja fiscal que, año a año, puede sumar más de lo que ahorramos al finiquitar la hipoteca. En el caso de las amortizaciones parciales pasa, lo mismo que hemos comentado con los intereses; si nuestra alternativa para ese dinero es una cuenta corriente o incluso un depósito, probablemente lo que nos perdona Hacienda será más que la rentabilidad que logremos con esos productos.

Para los bancos lo ideal sería que termináramos de pagar la hipoteca en el plazo previsto, que no nos adelantáramos, porque eso les permitiría cobrar íntegramente los intereses calculados. De modo que para compensar lo que podrían dejar de ganar suelen incluir en el contrato cláusulas de amortización. La ley establece diferentes máximos en función de la fecha de formalización de la hipoteca, de modo que por meter una misma cantidad nos pueden cobrar un 0,25% en los tres primeros años y nada a partir del sexto, lo que anima a planificar los tiempos de nuestras amortizaciones .

Esta pregunta no solo es importante al contratar la hipoteca. Si nuestra opción fue el tipo variable también tiene su aquel al planificar una amortización. Sobre todo, si se espera una subida del euríbor. Si en el momento en que toque revisar la hipoteca este índice está por encima del valor que tenía en la revisión anterior, nuestra cuota se encarecerá. De modo que solicitar una rebaja de esa cuota a través de una amortización puede equilibrar nuestras cuentas.

Si este final de año nos toca hacer ese recálculo, que empecemos a pagar más o menos va a depender de si nuestra hipoteca es de revisión semestral o anual. El euríbor lleva cuatro meses con ligeros repuntes y está hoy más alto que en junio (cerró noviembre en el 2,217% frente al 2,081% de entonces) por lo que, de seguir así, las revisiones semestrales se harán al alza. Sin embargo, ese 2,217% está por debajo del registro de diciembre de 2024 (2,433%), de modo que aunque la tendencia ahora mismo sea al alza, quienes tienen revisión anual todavía notarán una leve bajada en sus cuotas mensuales.

Si optamos por amortizar, deberemos elegir entre rebajar las cuotas o restar meses del plazo firmado. Mirando a largo plazo, siempre es más rentable quitar tiempo, pero si la cantidad que podemos aportar va a marcar una diferencia significativa en nuestras cuentas a final de mes, quizá logremos más alivio (o más inmediato, al menos) abaratando las cuotas.