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La vivienda vuelve a tener pulso

La vivienda vuelve a tener pulso

Aunque a paso muy lento y muy por detrás de otras provincias, el sector de la construcción registra las cifras más positivas de los últimos años

CARMEN CABRERA

JAÉN

Martes, 12 de septiembre 2017, 02:06

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SI le dijese que en el primer semestre del año se constituyeron en la provincia de Jaén 1.699 hipotecas sobre viviendas, seguramente este número no le diga absolutamente nada. Pero si añadimos que suponen 200 más que en el mismo período del año anterior y casi 400 más con respecto al primer semestre de 2015, puede que empiece a atar algunos cabos. Y es que estas cifras, que por sí solas poco aportan, se pueden asociar con el lento, pero innegable, despertar de algunos de los sectores que más han sufrido durante la crisis económica: el de la compraventa de viviendas y, aparejado a ello, el de la construcción. No se pueden lanzar, ni mucho menos, campanas al vuelo, pero parece que la apertura del grifo financiero y la mínima mejora en el mercado laboral -comparando las cifras interanuales- están provocando que los jienenses se aventuren nuevamente en inversiones inmobiliarias que hasta hace muy poco eran prácticamente impensables. También está ocurriendo con la construcción. De hecho, no hay más que observar las grúas que se empiezan ver en los cielos de la provincia y las cuadrillas de albañiles que han regresado a las obras, hasta hace poco desiertas. Lentamente, sí, pero poco a poco se advierten detalles que, unidos a las estadísticas, parecen presagiar que la luz se podrá ver al final del túnel más pronto que tarde.

Centrémonos, en primer lugar, en el mercado inmobiliario. Como hemos dicho anteriormente, durante el primer semestre de este año se constituyeron casi 1.700 hipotecas en la provincia de Jaén. En el mismo período del año anterior fueron 1.480 y un año antes, 1.300. La evolución total por años también se puede apreciar, pasando de 2.576 en 2015 a las 2.899 del año siguiente. Se aprecia, de este modo, una leve evolución alcista en uno de los indicadores a tener en cuenta en lo que se refiere a la economía jienense, ya que las transacciones hipotecarias fueron de las primeras en caer en picado con la llegada de la crisis, tras la pérdida de puestos de trabajo y el consiguiente poder adquisitivo de los ciudadanos.

  • 1.699 transacciones hipotecarias sobre viviendas se firmaron durante el primer trimestre de este año, 200 más que en el anterior y 400 más que en el mismo período de 2016.

  • contratos de puestos directos en la construcción había en 2006, frente a los 20 000 de 2001 y los 12.600 de la actualidad.

Es cierto que se encuentra a años luz de las cifras que se manejaban en los años del 'boom' inmobiliario, cuando las entidades financieras concedían créditos hipotecarios sin apenas exigencias. Un ejemplo lo tenemos en el año 2007, justo antes de la explosión de la burbuja, con 15.218 hipotecas en un año. Solo en el primer semestre se firmaron 8.246 hipotecas. Antes de que llegaran aquellos años que luego se demostraron como ficticios, las cifras que se barajaban estaban por debajo de los diez mil, como los 8.187 créditos hipotecarios de 2003.

Constructores y agentes inmobiliarios prevén una evolución positiva, pero más lenta que en resto de Andalucía y España

El futuro se ve ahora con un filtro diferente. Así lo reconoce Diego Galiano, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Jaén (Coapi) y presidente nacional de todos los API de España, quien subraya que «tras muchos años de crisis financiera, económica e inmobiliaria, que paralizó completamente el mercado de compraventa y que obligó a los profesionales valientes que nos quedamos a diversificar servicios, especialmente con el alquiler y con las tasaciones, ahora con la recuperación económica cambia el panorama y las calles volverán a llenarse de agencias, inmobiliarias, corredores, comisionistas, oportunistas, etc., como está ocurriendo ya en ciudades más grandes, al albur del dinero fácil».

Galiano apunta que «las circunstancias empiezan a cambiar a mejor desde el año 2016 y los datos apuntan a un incremento en el número de transacciones y en el número de hipotecas». Así lo reflejan los últimos datos que se están obteniendo en este año.

Por ello, aclara que «todos coincidimos en que hemos dejado atrás el período de recesión y ha llegado la deseada estabilidad al mercado en materia de compraventa, aunque no a la misma velocidad en toda la geografía española, pues, según localizaciones, aún hay recorridos de precio a la baja y parálisis en las transacciones». «Sin duda -añade- la apertura bancaria, los bajos tipos de interés y la mejora del empleo ha sido determinante, y la famosa cultura de la propiedad hace el resto. En un país de propietarios solo hacía falta financiación y adecuación de precios».

No obstante, también reconoce que la provincia se encuentra en una situación diferente a otras. «Un capital mediana de interior, desde el punto de vista inmobiliario, es muy difícil compararla con otras costeras o más turísticas o más dinámicas, y obviamente el ritmo en Jaén es más lento, como en todo».

Las obras

Otro de los indicadores más importantes para pulsar la economía jienense es el de la construcción. En este caso, también con la lentitud que parece impregnar toda la provincia, el sector empieza a despertar de su letargo. A este respecto, se puede diferenciar entre la licitación de obra pública y la inversión privada.

La Asociación Provincial de Constructores y Promotores de Obras de Jaén advierte de que la licitación de administraciones públicas, principalmente la del Gobierno central y la Junta de Andalucía, «ha sido muy negativa». De hecho, la provincia de Jaén se encuentra a la cola de Andalucía con solo 18 millones licitados en el primer semestre de este año, muy lejos, por ejemplo, de los 137 millones de euros licitados en Málaga, según detalla un informe de la Asociación de Constructores. Suponen nueve millones menos que en el mismo periodo de un año antes. En 2015 se superaron los 27 millones. La inversión en estos seis primeros meses ha sido, además, muy desigual según las instituciones. De las administraciones locales han procedido 7,4 millones de euros. La Junta de Andalucía invirtió 10,4 millones, mientras que el Gobierno central únicamente licitó obras por valor de 435.431 euros. La asociación lamenta que la provincia se queda muy lejos de los, al menos, 200 millones que las administraciones deberían aportar».

El presidente de la asociación en Jaén, Francisco Chamorro, apunta que, precisamente para intentar atajar estas carencias en inversión, «estamos trabajando con la Junta y el Gobierno central de cara a los presupuestos de 2018, que se presentarán en otoño». Las impresiones, de momento, «son positivas, ya que nos están mostrando su predisposición a una mayor inversión que la de este año».

Por otro lado, encontraríamos la inversión privada, con promociones en viviendas o edificios de uso terciario, como naves industriales. Aunque en este campo se está avanzando, «el dinamismo sigue siendo muy bajo aún». No obstante, si las cifras se comparan con las de 2016, la iniciativa privada está teniendo síntomas de resurrección, sobre todo en promociones y obras de autoconstrucción. No en toda la provincia se está produciendo de forma homogénea, ya que hay municipios como Martos o Úbeda con más movimiento, en los que la construcción se encuentra vinculada al desarrollo industrial. Otras localidades, como pueden ser Mancha Real o Linares, con un 'stock' de viviendas bastante elevado, apenas se está activando por ahora.

En cualquier caso, Chamorro aclara que «nosotros no queremos que se vuelva al 'boom' experimentados al principio del siglo XXI, porque después se comprobó que era un crecimiento ficticio, un 'engañabobos'». «Nuestro objetivo es que se produzca un crecimiento sostenible, como el que existía en los años 2001 y 2002. Entonces, los contratos de puestos directos en la construcción, es decir, albañiles (aparte de subcontratas de electricistas, fontaneros, etc.) sumaban unos 20.000, una cifra «sostenible», argumenta el presidente de los constructores. La cifra se disparó a los 44.0000 en los años 2005 y 2006. Después, el impacto contra el suelo fue brutal porque aún en este 2017, ya con una ligera recuperación, se contabilizan 12.600 contrataciones de albañiles.

El futuro

Sobre las previsiones, Chamorro apunta que es imprescindible, además de una mayor inversión pública, que se certifiquen los Planes de Generales de Ordenación Urbana (PGOU), de los que «casi el 70 por ciento están sin aprobar en la provincia». En la capital, pese a su aprobación hace casi dos años, «no se ha movido nada». Pero ahí hay proyectos sobre los que se han depositado importantes esperanzas, como la estación intermodal, el nuevo cementerio o el vial norte, además de la ampliación del casco urbano o de zonas verdes. También hay convenios de iniciativa privada dentro del PGOU que «tampoco terminan de arrancar, por lo que hay que fomentar este aspecto y que sea el sector privado el que retome las riendas».

Mientras tanto, Chamorro confía en que la rehabilitación de viviendas sea un yacimiento de empleo importante para el sector. «Se trata de un mercado de trabajo muy importante -dice- porque el parque inmobiliario de Jaén es muy antiguo que hay que rehabilitar». Es más, asegura que el Plan Estatal de Vivienda 2018-21 apenas refleja subvenciones para VPO, mientras que sí hace un especial hincapié en la rehabilitación de viviendas.

En cuanto a las previsiones en el mercado inmobiliario, Diego Galiano, de los agentes de la propiedad, considera que «hay unas perspectivas esperanzadoras en 2017 y en próximos años». Pero advierte: «se debe conseguir un crecimiento moderado, seguir un modelo hipotecario prudente en el riesgo y, especialmente, respecto a la obra nueva, planificar las promociones donde realmente haya demanda». «No más Seseñas, por favor, ejemplo del exceso inmobiliario y de la locura constructora de la época», dice el presidente de los agentes inmobiliarios, a modo de caso que no debe volver a repetirse.

«Posiblemente -reconoce- sea necesario un gran pacto político por la vivienda en defensa de los consumidores, en el que primer la transparencia y la seguridad inmobiliaria y financiera». Y es que apunta que «no creo que se produzca otra burbuja mientras las entidades bancarias sigan controlando el riesgo y los precios no se inflen». Porque Galiano considera que «nuestra burbuja inmobiliaria 2000-2007 tuvo su origen en la financiera. El descontrol generalizado en la concesión de préstamos provocó el mayor volumen de transacciones conocido en la historia y el consecuente incremento alarmante de los precios, a lo que contribuyó también las prácticas especulativas».

En este camino hacia una mayor eficiencia, Galiano asegura que es imprescindible la regularización de su profesión. «La regulación de nuestra actividad profesional beneficia a todas las partes: consumidores, administración y profesionales. Un mercado sin normas no es más competitivo. Eso es un error. Nos vendieron como liberalización en el año 2000 lo que no fue sino una desregulación brutal. Solo un mercado normado, con iguales reglas para todos, es competitivo», asegura.

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