Una de cada tres viviendas que se compran en la provincia de Jaén ya se pagan a 'tocateja'

Una de cada tres viviendas que se compran en la provincia de Jaén ya se pagan a 'tocateja'

Se vendieron 1.512 pisos en los primeros cuatro meses del año y solo se firmaron 1.093 hipotecas

M. Á. C. JAÉN

En los años del boom del ladrillo se popularizaron, quizás por aquello de reír por no llorar, los chistes sobre hipotecas eternas que se heredaban de padres a hijos o de parejas que tras el flirteo se preguntaban a dónde iban ¿a tu hipoteca o a la mía? Entonces se vendían muchas más casas y se concedían al año más hipotecas que viviendas se compraban (siete veces más que actualmente, con un importe medio mayor). La situación hogaño ha cambiado, aunque no quiere decir que a mucho mejor para las familias medias y en muchos lugares, como en la provincia de Jaén, tampoco en general para el sector.

Lo cierto es que la compraventa de vivienda comienza a desperezarse en territorio jienense, aunque las cifras andan todavía muy lejos de lo que se vende casi a diario en los medios nacionales, centrados sobre todo en lo que ocurre en las grandes urbes como Madrid, Barcelona o la costa, y mucho menos en el interior.

Para el sector de la construcción que se vendan más casas son buenas noticias, pero falta para poder hablar de un resurgir del ladrillo. En los primeros cinco meses del año se han vendido en Jaén 1.940 viviendas, prácticamente igual que en el mismo periodo de 2017 (52 menos entonces) y apenas un 40% de lo que se vendió en 2007, con un crecimiento en términos interanuales del 2,7% mientras que a nivel nacional ha sido del 13%.

También ha cambiado de forma radical la forma de adquirir un inmueble en este tiempo. Hay datos realmente curiosos. Con la salida de la crisis el aumento de las facilidades a la hora de conseguir un crédito están detrás de este crecimiento, pero los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) revelan otra realidad complementaria: no todos los compradores necesitan una hipoteca para hacerse con su casa en propiedad.

De hecho, un 28% de los que adquirieron una vivienda en los primeros cuatro meses de este año en la provincia de Jaén la pagaron de una tacada. Se han constituido 1.093 hipotecas en los primeros cuatro meses sobre viviendas y se han comprado, sin embargo, 1.512 casas o pisos, según el INE. Es decir, cerca de una de cada tres casas que se compran se pagan 'a tocateja', al contado.

Motivos

Los que son capaces de hacerse con una casa sin tener que hipotecarse representan, además, un porcentaje cada vez mayor. En 2017 la cifra de los que pudieron comprar con sus 'ahorros' una casa fue de 1.083, menos del 25%. Se vendieron 4.427 casas y se concedieron 3.344 hipotecas. En 2016 era del 21,5%, 3.763 casas, 808 sin hipoteca. En 2015, 704 y un año antes 654. Es decir, en apenas tres cursos casi se ha doblado el número de inmuebles comprados sin tener que financiarlos.

Según los datos del INE, desde 2013 en el conjunto del país el pago de viviendas sin pedir un crédito es una constante de en torno al 30% de las adquiridas. El récord fue ese año, en el que el 36% de las casas compradas fueron adquiridas sin necesidad de ser financiadas a través de una hipoteca.

¿Qué se esconde detrás? Según los expertos hay varios factores. En primer lugar, una evolución del mercado inmobiliario, estimulado por inversores particulares, institucionales y fondos que buscan en la venta y sobre todo en el alquiler una rentabilidad para sus inversiones, muy por encima de otros sectores, lo que ha disparado las ventas y sobre todo las abonadas 'a tocateja', al contar con fondos.

Igualmente existe, al menos en una parte, un cambio de mentalidad, tras ver lo sucedido en los años más duros de la crisis, con embargos y desahucios disparados. Hay quien se lo piensa más antes de comprar una vivienda y solicitar una hipoteca y quien directamente declina adquirirla en propiedad y opta por el alquiler. Ha habido, además, un descenso de los precios con respecto a los años anteriores a la crisis que permite en algunos casos acceder a una vivienda con ahorros o préstamos de familiares y amistades.

En el caso de la provincia de Jaén también las buenas campañas de aceituna de los últimos años han dado un empujón económico a muchos en busca de casa o inversión, disponiendo del montante necesario para comprar al contado.

A pesar de todo ello, las ventas de un bien de primera necesidad (y no un activo financiero más) continúan lejos de las de 2007, resultando muy difícil el acceso a la vivienda a los jóvenes, que necesitan de media la mitad de su salario para hacer frente a la hipoteca en Jaén (de 26 a 35 años, aquellos que trabajan porque el desempleo sigue en torno al 40%), y las familias medias, haciendo falta más de los ingresos totales de siete años para comprar su vivienda.

Esta situación contrasta de forma notable con la que sucedía en los años previos a la crisis. De hecho ocurría todo lo contrario, el crédito fluía alegremente y no solo no había menos hipotecas constituidas que casas vendidas, sino que había muchas más. Hasta 2011 lo habitual es que cada año se firmasen más que compraventas, lo que significa no únicamente que casi todas las operaciones eran financiadas por los bancos, sino que en muchos casos, había viviendas que se hipotecaban dos o más veces el mismo año porque eran objeto de varias compraventas.

En el año 2007 se firmaron 1,5 hipotecas sobre vivienda por cada vivienda adquirida en Jaén. Se constituyeron 15.218 hipotecas y se compraron 10.168 viviendas. A nivel nacional, se firmaron 1,6.

Menos y más pequeñas

También resulta llamativo la diferencia del importe de las hipotecas. Pese a que poco a poco se abre el grifo nada tiene que ver lo que se presta ahora con antes de la crisis. En 2007 en plena alegría bancaria fueron más de 1.600 millones de euros y cada una sobrepasaba de media los 105.00 euros. Una década después los bancos prestaron a los jienenses 246 millones de euros solo, un 15% de entonces. Menos y menos cuantiosas además, con 73.000 euros de media.

Eso sí, su cuantía va aumentando. En 2016 eran 70.500 euros y en los cuatro primeros meses de este año ya alcanzan los 76.000 euros de media.

El metro cuadrado de vivienda cae desde 2008 un 41% en Jaén

El precio de la vivienda terminada alcanzó en la provincia de Jaén los 784 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre del año. El dato supone una caída acumulada del 36,7% respecto al máximo histórico alcanzado en la provincia. Así lo atestiguan los datos de la sociedad de tasación Tinsa, que señalan que en la capital jienense la cifra alcanza los 1.100 euros por metro cuadrado, con una caída acumulada del 41,6% respecto al máximo histórico alcanzado en la ciudad. El máximo histórico se alcanzó en 2008 tanto en la provincia como en la capital. A nivel provincial, en el segundo trimestre de 2008 el precio por metro era de 1.240 euros; mientras que en Jaén se alcanzó en el mismo tramo, el segundo trimestre de 2008, con 1.882 euros por metro.

Así, el índice Tinsa IMIE Mercados Locales muestra un incremento interanual del 2,2% en el precio de la vivienda en la provincia de Jaén; y del 2,8% en la ciudad de Jaén. Eso sí, en ambos casos, señalan que la evolución durante el año 2018 está siendo negativa.

El precio medio en la provincia de Jaén en el segundo trimestre de 2018 es un 0,6% inferior al registrado en esta zona en el mismo periodo del año anterior. En 2017, la evolución acumulada para estas mismas fechas reflejaba un descenso del 1,3% en la provincia.

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