El stock de la vivienda nueva puede agotarse en 2015

Desde la ACP lo explican de la siguiente manera. Tres son los factores que el cliente potencial observa a la hora de adquirir una vivienda nueva: precio, tipología y ubicación. En el caso de ese 25% de difícil 'colocación' comercial, su principal handicap es precisamente la ubicación. «Hay viviendas en el mercado a un precio muy bajo, casi ridículo, pero su venden se dificulta porque su ubicación no es la idónea para la demanda que hay actualmente. Por ejemplo, ocurre con viviendas que se encuentran lejos de la capital, en pueblos como Alfacar, donde se pueden encontrar viviendas a 40.000 euros, pero que tienen poca salida, de momento», detalla Francisco Martínez-Cañavate, secretario general de la ACP y presidente de Fadeco Promotores, patronal del sector en Andalucía.

Cambio de tendencia

En el caso concreto de Alfacar la proyección que había de crear de un polígono industrial en la zona invitó a algunas empresas a invertir en la localidad y promover la construcción de centenares de viviendas. Casi todas ellas eran de tipo adosado y estaban destinadas en su gran mayoría a satisfacer la supuesta demanda que iba a generar la generación de miles de puestos de trabajo en un polígono que hoy día es papel mojado. Muchas de esas viviendas pasaron del papel a la realidad y hoy día forman una gran urbanización 'fantasma'.

El segundo factor que mira el cliente a la hora de adquirir una vivienda nueva es su tipología, que va desde la vivienda unifamiliar hasta el apartamento, pasando por los adosados o pareados. La tendencia, según observa Martínez-Cañavate, está variando y el gusto reciente de los compradores se inclina por inmuebles en edificios y en una zona lo más céntrica posible o con el mayor número de servicios a su alcance. De hecho, el sector ha virado en los últimos tiempo, sobre todo en la capital y su Área Metropolitana, y se ha inclinado hacia este tipo de construcción. Atrás parecen quedar los tiempos de los residenciales de viviendas independientes o pareadas.

Según Martínez-Cañavate, para los ayuntamientos supone un problema añadido la tipología basada en urbanizaciones de chalets o adosados. «Por ejemplo, si tienes dos parcelas del mismo tamaño y en una optas por edificar un residencial de 160 viviendas de esta tipología, estás hablando de 160 puntos de recogida de basura y más puntos de iluminación y varios viales interiores que suelen ser públicos. En cambio, si en esa misma parcela te decantas por un modelo de residencial de cuatro edificios en varias plantas, esas mismas 160 viviendas se transforman en un solo punto de recogida de basura y en, a lo sumo, cuatro viales que rodean la parcela y que generan menos gastos de mantenimiento. Al mismo tiempo supone menos puntos de luz, lo que conlleva a un ahorro energético, tanto en iluminación como en consumo de combustible para la recogida de basura», apunta el presidente de la patronal granadina.

Y para el cliente, la tipología de vivienda en residencial de edificios supone también un ahorro porque dispone de unos servicios similares en la urbanización y solo afronta el gasto de comunidad al año. Una vivienda unifamiliar o independiente supone un mayor gasto de mantenimiento, más aún si tiene piscina. La tendencia, tal y como está el mercado laboral en la actualidad, apunta Martínez-Cañavate, y las rebajas salariales que ha generado la crisis, es que el cliente opte por una vivienda en inmuebles de varias plantas.

Profesionalización

¿Y en que situación se encuentra uno de los sectores más castigados por la crisis? En la actualidad, tras varios años de descenso a los infiernos, la construcción y promoción de viviendas ha «tocado fondo», asevera el secretario general de ACP, y empieza a percibir signos de ligera recuperación en el horizonte. Aunque, eso sí, ya nada volverá a ser como antes. Tampoco es el deseo de los profesionales de la materia. «Desde el sector entonamos el 'mea culpa'», indica Martínez-Cañavate, quien señala también a las entidades bancarias como corresponsables del 'reventón' del mercado inmobiliario y la caída en picado de estos últimos años.

No obstante, dentro de la catástrofe y de que se ha pasado de dar empleo a 57.600 personas en 2008 a 15.400 ocupados en la actualidad, desde la ACP observan un lado positivo a lo ocurrido. El sector se ha depurado y se está profesionalizando. El 'intrusismo', visto como aquellos promotores sin experiencia previa que se subieron al carro del calor inmobiliario que se generó en los años del 'desmadre' urbanístico de principios de milenio, han desaparecido. El 'tsunami' se llevó también por delante a muchos profesionales del sector y muchas empresas, arrastradas por la corriente especulativa y la fiebre comercial, pero algunos han quedado en pie y son los que ahora empiezan a notar nuevos aires en el horizonte. «No se sabe cuántas quedan en pie. En la asociación hemos pasado de 220 empresas inscritas a 110. Algunas históricas sigue con vida todavía, a pesar de las dificultades. A otras muchas se las ha llevado el viento», sostiene Martínez-Cañavate.

Las reglas del juego han cambiado. La entidades bancarias exigen más requisitos y ponen más celo a la hora de conceder financiación. «Antes, con presentar un contrato te daban el dinero. Ahora ponen como condición, en su mayoría, que un porcentaje de las viviendas estén comprometidas para su venta antes de empezar a mover un papel. Aquí es donde el sector tiene que cambiar y empieza a cambiar. La comercialización va a jugar un papel muy importante a partir de ahora y la elaboración de un plan de negocio, con estudios de mercado previos, incluso, será primordial», vaticina. Además, las entidades financieras estudian muy bien al cliente antes de aprobar operaciones de crédito y tratan de averiguar hasta el último detalle para conocer la solvencia de la empresa o su titular. No obstante, desde la ACP advierten que a los bancos «están en disposición de prestar». «No es cuestión de querer o poder, es cuestión de necesidad. Ahora tienen dinero y tiene que darle salida», señala.

Por delante queda aún un largo camino para hablar de una recuperación total del sector a los niveles normales que se esperan. Y en ese recorrido, otro punto que la patronal considera esencial es el papel de las administraciones públicas. Martínez-Cañavate espera que la licitación oficial de obra, que en 2014 cayó un 80,5%, empiece a ser más alegre pronto y lanza un mensaje a la clase política: «No queremos que sea lo de antes, pero tampoco se puede pasar del todo a la nada», critica. En 2008 la licitación total alcanzó 685,7 millones de euros; en 2014, 6,7 millones.