Todo lo que debería saber un estudiante antes de alquilar un piso

Muchos universitarios se enfrentan en estos días a una de las tareas más importantes y tediosas del año: la búsqueda de un lugar donde vivir durante el curso. En la Universidad de Granada estudian aproximadamente 60.000 alumnos. La gran mayoría de ellos no tiene la suerte de contar con una residencia familiar que les proporcione el cobijo y sustento necesario para dedicarse exclusivamente a lo que han venido a hacer: estudiar. A ellos se une una gran cantidad de jóvenes granadinos que desarrollan sus carreras y másteres en centros universitarios fuera de la provincia y que deben cada año contestar a la pregunta «¿Dónde voy a establecerme a partir de octubre?».

Algunos se decantan por los colegios mayores o pensiones, ya que les permite despreocuparse de las tareas domésticas y problemas que trae aparejada la convivencia en pisos compartidos. Pero su alto precio (alrededor de 700 euros al mes), las numerosas prohibiciones, el pequeño espacio de las habitaciones y, sobre todo, el deseo llevar a cabo un estilo de vida más independiente, llevan a la gran mayoría optar por el alquiler un piso.

El alquiler, o arrendamiento de finca urbana, es uno de los contratos más comunes del sistema legal español y está regulado por una ley especial (la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994) que, a diferencia de lo que ocurre con otros ámbitos de las relaciones civiles, deja muy claro qué derechos y obligaciones asisten a cada parte. Aun así, los abusos están a la orden del día y se cuentan por cientos los universitarios que se ven abocados a pagar una fianza injusta, a hacer una reparación que no les corresponde o a aguantar las violaciones constantes de su intimidad por no haber exigido la copia de un contrato o, simplemente, por desconocer sus derechos.

«Todos estas sorpresas desagradables podrían evitarse si los estudiantes supieran cuáles son sus derechos... No hace falta que se estudien la Ley, ni que recurran al asesoramiento jurídico profesional. Basta con que tengan claro lo esencial antes de firmar el contrato, asegura Francisco Javier Ruiz, socio de la cooperativa granadina Abogad@s en Red. Pero, ¿qué es lo esencial?

El contrato

Según Ruiz, en el primer detalle que debe reparar el estudiante es en el objeto del contrato, es decir, el espacio que está arrendando. «Jurídicamente, no es lo mismo alquilar una habitación que un piso completo. Mientras que el alquiler de un piso entero supone que el inquilino está protegido por la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendamento de una habitación está fuera de esta regulación específica y conlleva una merma considerable de sus derechos», aclara. Aunque esta modalidad de alquiler de habitación tiene algunas ventajas, el jurista recomienda que se evite a toda costa, ya que su flexibilidad da la posibilidad a los caseros de imponer condiciones poco ventajosas para el arrendatario, bajo el amparo del Código Civil.

Otra elemento a tener en cuenta, según el letrado, es la formalización del contrato. "Todos sabemos que es muy normal que el propietario no quiera otorgar contrato por escrito para evitar así pagar impuestos a Hacienda. Los estudiantes han de negarse rotundamente a dar su consentimiento sin que antes se les haya facilitado una copia en papel del contrato o al menos un recibo, pues de lo contrario no tendrán pruebas para reclamar, por ejemplo, la fianza que dieron el primer día, avisa.

A parte de ello, es conveniente que el futuro inqulino exija que el contrato incluya un inventario detallado con el valor de todos los muebles, electrodomésticos y enseres del piso. Así, en palabras de Francisco Javier, será mucho más fácil determinar qué cantidad debe pagar al propietario en caso de rotura o pérdida negligente de alguno de esos objetos.

En cuanto a la duración del contrato, la Ley de Arrendamientos Urbanos da libertad a las partes para que acuerden el tiempo que estimen por conveniente. En estos casos, el plazo de vigencia pactado suele ser de nueve meses o un año. El arrendatario debe saber, en todo caso, que la Ley vigente le permite renovar el contrato hasta cinco años siempre que se lo comunique al propietario un mes antes de que finalice el plazo acordado.

Fianzas

La fianza una de las fuentes de problemas más importantes del alquiler. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que 'será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de la vivienda'. Esta disposición supone que el estudiante estará obligado a pagar uno o dos meses por adelantado dependiendo de si el contrato es estándar (una mensualidad) o por temporada (dos mensualidades). Ahora bien, «hay que tener bien claro que este dinero es un depósito previsto para casos de impago, no una mensualidad extraordinaria o algo por el estilo. Eso quiere decir que el propietario deberá devolver al inquilino la totalidad de la fianza una vez que acabe el contrato, a menos que haya habido algún incumplimiento o desperfecto», subraya el abogado.

Uno de los incumplimientos más comunes y con consecuencias más graves para los inquilinos ha sido tradicionalmente el abandono de la vivienda antes de que se cumpla el plazo pactado. Ello se debe a que la ley vigente permite al propietario introducir en el contrato una indemniazaón por desistimiento equivalente a uno a dos meses de renta. Sin embargo, esto va a cambiar pronto. La reforma del alquiler anunciada por el Gobierno el pasado viernes 24 de agosto da la potestad al arrendatario de rescindir el alquiler sin ser sancionado, siempre que lo comunique con un mes de antelación. «Habrá que esperar a que la nueva norma pase por el Congreso, pero todo hace indicar que los estudiantes que hayan firmado su contrato de alquiler bajo la nueva regulación no tendrán que pagar indemnización alguna por irse del piso antes de tiempo», matiza Ruiz.

Otro de los aspectos fundamentales del contrato de alquiler es el apartado de gastos. La Norma establece que corresponde a los inquilinos los gastos 'corrientes individualizables' (como la luz, el gas, el agua) y aquellos derivados de reponer elementos que se desgastan o que se rompen como consecuencia del 'uso cotidiano' (como las bombillas, los platos o los vasos). Todos los demás, como los que provienen de la reparación de un electrodoméstico o las cuotas de la comunidad, deberán ser abonados por el propietario, salvo que haya habido pacto en contrario.

El abogado recalca, por último, que una vez firmado el contrato, el inquilino se convierte en el único poseedor legítimo del bien arrendado. Eso supone que el casero no podrá entrar o hacer uso del piso o habitación sin permiso, "bajo ninguna circunstancia".