Todo lo que debes saber antes de contratar una hipoteca inversa

Es una de las grandes desconocidas en el mercado hipotecario pero lo cierto es que la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, regula desde hace casi 15 años la llamada hipoteca inversa. Según la norma se trata de un «préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser de una sola vez, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución». El propio término evidencia el funcionamiento de este producto financiero y es que, a diferencia de las hipotecas tradicionales, la inversa no es un préstamo que el hipotecado solicita para hacerse con una vivienda, sino que es esta última la que sirve como garantía para determinar el importe del mismo y es el banco el que abona el valor al propietario.

Con una población cada vez más envejecida, la idea de hacer líquido el valor de la vivienda con el fin de paliar las necesidades que surgen al llegar la jubilación se antoja una solución interesante. Pero la mecánica de la hipoteca inversa tiene sus ventajas y sus inconvenientes y conviene aclarar todas las dudas antes de contratarla.

La segunda edición de la Guía de la Hipoteca Inversa, elaborada por el Banco de España, aclara que lo que se conoce como hipoteca inversa, vitalicia, hipoteca pensión o pensión hipotecaria no es en modo alguno una renta o una pensión al uso, sino un capital prestado en forma de crédito o préstamo. El producto está destinado a personas mayores de 65 años -aunque la edad puede aumentar dependiendo de las entidades-, solicitantes con una discapacidad igual o superior al 33%, o con una dependencia severa o gran dependencia, aunque en estos dos últimos supuestos la edad es indiferente.

La edad del solicitante es un factor a tener en cuenta, pero lo que resulta realmente determinante para poder o no acceder a la misma es el hecho de tener una vivienda en propiedad. La misma se ofrece como garantía a la hora de solicitar el préstamo que, a diferencia de lo que ocurre con las hipotecas tradicionales, deberá devolverse una vez haya fallecido el solicitante.

La mecánica del préstamo hipotecario es sencilla. A partir de la tasación de la vivienda, se establece el valor de la hipoteca inversa que, aunque puede variar, en la mayoría de los casos no supera el 50%. El banco ofrece la posibilidad de abonar el importe en un pago único a la firma del crédito o bien cobrar una renta mensual hasta agotar el mismo. No obstante, también existe la posibilidad de cobrar una renta vitalicia aunque, para ello, la entidad obliga a suscribir un seguro que se activaría una vez se alcance el importe pactado en el contrato del préstamo. En estos casos cabe señalar que, pese a alcanzar el límite del préstamo, los intereses del mismo seguirían aumentando hasta el fallecimiento del titular, lo que tendría un efecto directo sobre el siguiente aspecto a tener en cuenta: la devolución del mismo.

El mantenimiento de la propiedad y el derecho de uso de la misma hasta el fallecimiento son dos de las principales ventajas de la hipoteca inversa. Sin embargo, una vez ocurrido el deceso, serán los herederos quienes deban resolver el escenario y es que, según recoge la ley: «La deuda solo será exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios».

En este caso, si los herederos optan por cancelar el préstamo, deberán abonar tanto el importe vencido como sus correspondientes intereses mientras que, en el caso de no estar interesados, el banco obtendrá su derecho al cobro a través del inmueble y, si fuera necesario, de otros bienes de la propia herencia. No obstante, siempre cabe la opción de vender la vivienda hipotecada para poder saldar la deuda o contratar una hipoteca tradicional para cancelar la misma.

La fiscalidad es otra de las cuestiones a tener en cuenta a la hora de contratar una hipoteca inversa. Entre los aspectos más interesantes a destacar en este sentido está el relativo al Impuesto de la Renta Sobre las Personas Físicas. Las rentas percibidas en virtud de un préstamo de estas características no tributan en el IRPF.

En el caso de ser vivienda habitual, también puede disfrutarse de la exención del impuesto de actos jurídicos documentados. Del mismo modo, los aranceles registrales -gastos de registro- están sujetos a una reducción del 90%. Por otro lado, la contratación de una hipoteca inversa es compatible con el propio alquiler de la vivienda con lo que la necesidad de acceder a un dinero extra cuando la pensión no es suficiente quedaría resuelta.

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