Los alquileres firmados después de mayo de 2023 sólo podrán subir un 2,2%

El nuevo índice de referencia, fijado en la Ley de Vivienda, establece ese límite, mientras que los contratos anteriores seguirán sujetos al IPC

C. Vallejo y B. Abril

Almería

Domingo, 19 de enero 2025, 23:28

Con el cambio de año también cambian las reglas del juego en el mercado del alquiler. En particular, en lo referido a la actualización anual de las rentas. A partir del 1 de enero, ésta se debe efectuar con el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, cuya elaboración el Gobierno encargó al Instituto Nacional de Estadística (INE) y que este organismo ha publicado este jueves por primera vez. Este indicador es único para toda España y se sitúa en el 2,2%. Se trata del dato correspondiente al mes de noviembre de 2024. A partir de ahora se publicará todos los meses el mismo día que el IPC.

¿Qué implica a efectos prácticos? La existencia de este índice y su aplicación obligatoria por ley supone que la subida anual de las rentas estará limitada a ese porcentaje. Esto significa que un alquiler medio en Almería, situado en el entorno de los 700 euros mensuales (para una vivienda de 80 metros a razón de 8,51 euros mensuales el metro cuadrado, según el último informe de la tasadora Gesvalt), podrá subir un máximo de 14.98 euros –o unos 180 euros al año–. En el caso de un apartamento más pequeño, de 60 metros cuadrados que, a razón de esos mismos 8,51 euros como promedio, cuesta 510 euros, la subida máxima sería de 11,23 euros al mes –o alrededor de 135 euros anuales–. Mientras tanto, para una vivienda de 120 metros cuadrados, cuyo precio superaría los 1.000 euros, el tope de subida estaría en los 22,5 euros mensuales –o algo más de 270 euros al año–. Existe una herramienta en la web del Ministerio de Vivienda que ayuda a hacer los cálculos.

Medida extensiva

La medida se aplica a todos los contratos de arrendamiento firmados con posterioridad a la aprobación de la Ley por el Derecho a la Vivienda, que se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 24 de mayo de 2023, o aquellos contratos firmados con anterioridad a la Ley pero que contemplaran esta herramienta como fórmula para su revisión, aclaran desde el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Desde el despacho de abogados Cuatrecasas sintetizan que ese 2,2% –o la cifra correspondiente que se publique cada mes– actúa como límite para la actualización anual de los arrendamientos con independencia de que el arrendador sea o no gran tenedor y de que estén situados o no en un área residencial tensionado.

En términos técnicos, este índice se define como el valor mínimo entre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo (IPC), la tasa de variación anual del IPC subyacente, y una tasa de variación anual media ajustada diseñada por Vivienda y el Ministerio de Economía. El objetivo de la fórmula es que el nuevo índice se sitúe por debajo del IPC. El 2,2% en que el INE sitúa el primer índice de referencia en noviembre es más bajo que el IPC nacional de ese mes (2,4%) y más reducido que el IPC provincial (2,8%).

Ése es el ánimo del Ejecutivo, «evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento». Hasta el momento, la mayor parte de los alquileres estaban vinculados al IPC para su revisión anual. Pero en los últimos tiempos se ha producido una salvedad. Con motivo de la crisis inflacionista que desató la invasión rusa de Ucrania, el Gobierno limitó la subida del alquiler al 2% en 2022 y 2023, mientras que en el año 2024 el tope era de un 3%. El IPC llegó a superar el 10%.

La del indicador es otra medida adoptada para frenar la subida de los alquileres que se suma a la que en 2019 se tomó para que la duración de los contratos fuera de cinco o siete años según el propietario fuera particular o empresa.

Pero entre lo que dice la norma y la realidad puede mediar una gran distancia. Por ejemplo, se ha observado el empleo de la firma de contratos de menos de un año de duración para evitar tanto las prórrogas automáticas anuales como la limitación de las subidas de los alquileres. Además, los topes a los incrementos de las rentas como los de los últimos años suelen estar supeditados a que no haya acuerdo entre inquilino y propietario, que podían decidir una subida mayor –quizás aceptada por el arrendatario para no tener que ponerse a buscar otra casa en un mercado caracterizado por la escasa oferta–. «El poder de negociación del inquilino es muy bajo porque hay mucha demanda; si no hay acuerdo, el dueño puede decir al inquilino que se vaya, la salida de éste puede ser ir a los tribunales, pero la sentencia tarda años en salir», asegura el experto inmobiliario Alejandro Inurrieta.

Más alquiler por habitación

Además, está creciendo el peso de los alquileres de viviendas por habitaciones, donde no aplica la Ley de Vivienda, sino el Código Civil. «Los propietarios están sacando los pisos del mercado regular hacia el turístico, por temporadas o por habitaciones», ratifica Inurrieta, que agrega: «Tampoco se ha cumplido que sea el propietario el que pague la mensualidad a la inmobiliaria cuando se firma el contrato de arrendamiento, sigue siendo el inquilino en muchos casos. Falta un cuerpo de inspección. Si tener los alquileres referenciados al IPC no funcionaba, este índice tampoco cumplirá la misión que tiene encomendada; además, añade más confusión, más ruido, al mercado; los propietarios se pueden preguntar con razón por qué hay otra referencia que apenas es unas décimas inferior al IPC y pueden pensar que sólo es otro capricho del Gobierno para que no ganen dinero», insiste Inurrieta.

Aunque a todos estos obstáculos para que las subidas de precios dejen de ser estratosféricas se añade otro elemento: al final, una vez terminado el contrato, el propietario puede volver a poner el precio que quiera.