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El ladrillo resurge de sus cimientos

El ladrillo resurge de sus cimientos

El sector se ha reactivado en los últimos tres años, con una subida del 550% en la compra de terrenos y una inversión en suelo multiplicada por once y que supera ya los tres millones de euros al mes

Juanjo Cerero

Sábado, 24 de diciembre 2016, 01:20

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El final de la burbuja inmobiliaria en España, que siguió a la debacle de las hipotecas 'subprime' en Estados Unidos, se llevó por delante buena parte del sector de la construcción. El aterrizaje en esta nueva realidad, tras años de fiestas de cemento y ladrillo, fue brusco y seco. Tardó un poco en reflejarse en los datos al principio debido al enorme volumen de obras que se encontraban aún en marcha cuando estalló la crisis. Pero casi siempre la historia se dibuja con más claridad cuando hay perspectiva temporal.

Los datos que más destacan tienen que ver con las hipotecas nuevas suscritas y las transacciones de terrenos vacíos y fincas rústicas, atendiendo a la información que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE). Estos indicadores son útiles en especial porque lo más habitual es que se hipoteque el terreno adquirido como forma de garantizar la compra. Por esta razón, la diferencia entre el número de hipotecas suscritas suele ser muy reducida o incluso cero.

Tomando como referencia los datos del mes de septiembre en comparación los del mismo período de 2013 -año en que el sector tocó suelo y comenzó a estabilizarse tras venir cayendo sin interrupciones desde 2009- , la constitución de hipotecas sobre terrenos prácticamente se ha duplicado. En concreto, el incremento del total es de un 98,85%. Aunque la subida es generalizada, destaca en especial el dato de hipotecas sobre solares, que aumenta en un 550%. Por su parte, el número de fincas urbanas crece un 111,8%, y el de viviendas, un 139,75%. En términos de dinero, en septiembre se invirtieron 9,43 millones de euros en solares, mientras que en el mismo mes de 2015 esta cantidad fue de 540.000 euros. En el conjunto del año en curso, la inversión media en este tipo de suelo fue de 3,64 millones de euros al mes.

Las fincas rústicas ofrecen un panorama similar. Después de años continuados de caída, se alcanzó el punto de inversión más bajo en 2013, cuando se desembolsaron sólo 2,7 millones de euros. En apenas tres años desde entonces esta cantidad se ha multiplicado por más de cinco, alcanzando los 16 millones de euros en hipotecas constituidas siempre tomando el mes de septiembre como referencia. En la provincia, el importe total de préstamos para adquirir suelo creció un 81,28% entre los septiembres de 2013 y 2016.

Francisco Martínez-Cañavate, en la actualidad secretario general de la Asociación de Constructores y Promotores (ACP) de Granada, coincide en el diagnóstico. Ve de nuevo movimientos en el sector, aunque con matices. En su opinión, «ahora mismo empieza a haber un interés creciente en el suelo por parte de los inversores», hecho que considera «una cosa positiva» después de un lustro en el que la actividad en el sector ha sido casi inexistente. El miembro de la directiva de la ACP destaca el hecho de que el stock de suelo «tiende naturalmente a cero», por lo que resulta un activo interesante. Debido a esto, en cuanto comenzó a circular el dinero que se había apalancado en estos años las adquisiciones «comenzaron a caer como un goteo». Insiste en que hay que entender las cifras de los últimos tiempos en su contexto, ya que «cualquier tipo de movimiento va a resultar destacable porque ha habido demanda cero durante años».

En concreto, se refiere a la etapa que comenzó en 2009, cuando finalizaron muchas de las obras y transacciones que había en marcha y llegó al sector de la construcción el frenazo definitivo. También comenta que las estadísticas del INE no distinguen entre las transacciones entre particulares y sociedades. Esto provoca que se cuenten, por ejemplo, las compraventas entre entidades bancarias, que disponen todavía con un importante volumen de obra muerta en propiedad, algo que ha hecho que incluso fuesen amonestadas por el Banco de España en una reciente circular que les instaba a dar salida a estos inmuebles. En fechas recientes, algunas de estas entidades bancarias también han comenzado a ofrecer en condiciones favorables para los posibles inversores algunos de los terrenos que tenían en cartera como consecuencia de los efectos de la crisis.

Otro indicador significativo es el de la inversión y el volumen de las operaciones de compraventa de metros cuadrados de suelo. Desde que el sector de la construcción alcanzó su momento más crítico en 2013, las compraventas no han hecho otra cosa que crecer, hasta llegar casi a duplicarse. El dato del primer semestre de este año es un 30% superior al del mismo marco temporal de 2013 para el total de la provincia y se acerca a los que era posible ver antes del 'crack' inmobiliario.

Resucita el crédito

Este importante incremento de la financiación se apoya sobre dos factores relevantes: la aparente reactivación del crédito, sobre todo a las empresas, y un precio del suelo en continuo descenso, que se encuentra todavía muy por debajo de los valores anteriores a la crisis; por esta razón resulta una inversión atractiva, sobre todo con la vista puesta en el medio plazo. En la provincia el precio medio del metro cuadrado de suelo cayó un 45% entre el segundo trimestre de 2010, último año antes del batacazo posexplosión que aún continúa, y el mismo período de este año. El desplome es aún más evidente en el caso de la ciudad de Granada, donde el suelo se ha dejado nada menos que el 76% de su valor de forma acumulada desde entonces, según datos del Ministerio de Fomento. Sin embargo, son ya varios los análisis y datos macro que indican que la caída podría estar en sus compases finales, por lo que la ocasión para invertir es casi redonda en estos momentos, mientras el precio está bajo y las expectativas de reactivación del sector son altas.

A pesar de estos datos, el secretario general de los constructores y promotores de la provincia no cree que sea justo decir que el suelo está 'por los suelos'. En su opinión, «el valor actual del metro cuadrado es acorde con respecto al precio de la vivienda en la provincia en términos generales».

Estos nuevos bríos en la adquisición de suelo provienen sobre todo de empresas más que de inversores o compradores que actúen a título individual. Tomando de nuevo 2013 como referencia, en concreto los datos del primer semestre, y usando los datos disponibles en la web del Ministerio de Fomento, el cómputo total de suelo adquirido por personas físicas aumentó un 41% a lo largo de este trienio. Las personas jurídicas, es decir, las sociedades, aumentaron su inversión en este activo de forma aún más acelerada, con una subida del 109%, es decir, algo más del doble. Si hace tres años la proporción de inversores entre personas físicas y jurídicas era de 1,84 a 1, en la actualidad es de 2,73 a 1, es decir, casi un 150% más.

Estos datos relativos al suelo destacan en especial en contraste con los relativos al mercado y el parque de viviendas de la provincia. En los últimos tres años apenas se han sumado 1.200 nuevos hogares al parque de viviendas de la provincia, superior al medio millón de unidades; el incremento con respecto al año pasado es de apenas un 0,12%, y del 2,18% teniendo 2013 como año de referencia. Lo que es al menos un dato positivo, cosa que no se puede decir, por ejemplo, del stock de vivienda nueva con el que cuenta Granada, que disminuyó un 6,16% desde entonces, lo que indica que los inmuebles que se van vendiendo lentamente no son 'sustituidos' por otras viviendas nuevas que mantengan estable la oferta.

Además, también según las estadísticas de Fomento, este año crece también el número de obras de vivienda iniciadas, aunque no lo hace de forma lo suficientemente significativa como para considerarlo fuera de la tendencia general de estabilización de la economía y del sector.

Con la vista en el futuro

Francisco Martínez-Cañavate, gerente de los constructores y promotores de la provincia, mantiene una visión optimista -eso sí, con moderación- de cara a los próximos años. Aunque económicamente toda Europa se encuentra todavía en una situación de incertidumbre y volatilidad, afirma que la ACP mantiene «una expectativa de crecimiento para los próximos cinco años, aunque sin la actividad frenética» que se vio durante la década pasada. Además, en el caso concreto de la capital granadina hay que tener en cuenta que el espacio disponible para construir no sobra y se reduce cada año. «No hay zonas de expansión», resume. Por esta razón pide también la colaboración de las administraciones públicas para simplificar algunas de las legislaciones aplicables en estos casos y la reactivación del mercado de vivienda protegida. La expectativa del sector en la provincia es que se pueda pasar de dar trabajo a alrededor de 15.000 personas en la actualidad hasta unas 23.000.

En la provincia de Granada, los daños colaterales de la crisis supusieron la pérdida de uno de cada tres puestos de trabajo en apenas dos años, entre 2011 y 2013, en los que menos actividad hubo en el sector. El repunte ha sido tímido desde entonces. En el tercer trimestre del año, el número de granadinos ocupados en la construcción sigue siendo un 18% menor al de 2008. Pero, según las estadísticas más recientes de Fomento y la Seguridad Social, esa tendencia estaría empezando a invertirse. Animados por un cierto optimismo en el futuro económico, por el precio todavía bajo del suelo, por el debate creciente sobre la necesidad de inversión pública y en infraestructuras, o llanamente por volver a considerar el metro cuadrado un 'valor refugio' cuyas perspectivas sólo pueden mejorar en los próximos años, lo cierto es que el suelo de la provincia se ha convertido en tiempos recientes en un activo económico con más movimiento del que podría parecer a primera vista. Esto podría indicar el comienzo de un proceso de reactivación mayor, de la vuelta a la muy española fe en el ladrillo y el solar.

En cualquier caso, hay que tener en cuenta que todos estos datos dan indicaciones sobre por dónde se puede mover el mercado en el futuro más que dar fe de una nueva actividad frenética. Son la marea de fondo anterior a que las olas comiencen a estrellarse contra la playa. Los procesos de construcción son lentos; acabar uno puede llevar entre dos años y medio y tres años, por lo que resta esperar para ver qué ocurre con este suelo, que ha comenzado de nuevo a moverse en la provincia.

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