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Así serán las hipotecas a partir de ahora

Así serán las hipotecas a partir de ahora
  • Negociaciones bajo lupa para aclarar la escritura, vinculaciones adicionales y condiciones más estrictas serán la respuesta a los últimos fallos judiciales

El reguero de sentencias que se han fallado en contra de la banca no deja de aumentar: las cláusulas suelo, los gastos de formalización o las sanciones por vencimiento anticipado son algunas de las condiciones incluidas en las hipotecas que los tribunales se han encargado de poner en entredicho en las últimas semanas. Lo que hasta hace poco constituía un documento intachable –la escritura del crédito– parece haber tornado en un papel mojado con el que la banca debe luchar para evitar que se multipliquen los conflictos con sus propios clientes.

El ministro de Economía, Luis de Guindos, ya ha anticipado que el Gobierno reformará la Ley Hipotecaria para incrementar la transparencia de los contratos hipotecarios. El objetivo es aclarar «el fondo y la forma» de estos textos. Y lo hará previsiblemente antes del mes de mayo, cuando concluyan las negociaciones con los grupos de la oposición.

Mientras tanto, el sector se prepara para afrontar una nueva etapa en la que adaptarán sus estructuras a las nuevas exigencias judiciales, aunque insisten en que las últimas sentencias «no implican que los bancos no hayan actuado bajo la legalidad», según José Luis Martínez Campuzano, portavoz de la Asociación Española de Banca (AEB).

«A golpe de sentencia se está cambiando la legislación», reprocha, alegando «cierta indefensión» por parte de las entidades financieras. Para Franciso Uría, socio responsable del sector Financiero de KPMG en España, lo más relevante de la nueva normativa es que «mantenga los principios de seguridad, eficiencia y costes contenidos para evitar que la solución de problemas que afectan a un número relativamente reducido de personas puedan empeorar las condiciones que tienen la mayoría».

Más asesoramiento inicial

El meollo del cuestionamiento que los jueces han puesto sobre la mesa se centra en conceptos como la falta de información, la ausencia de negociación real o la posición dominante y abusiva de la entidad. Son algunas de las razones que han llevado a los magistrados a intervenir. El Gobierno quiere que, a partir de ahora, el consumidor tenga «toda la información antes de ir a firmar», anticipó De Guindos en el Ecofin del pasado viernes. En la última reforma, el Ejecutivo ya incluyó la obligación de que la banca ofreciera una Ficha de Información Precontractual, con las características básicas y comprensibles del préstamo.

Como los cambios son irremediables, la banca ya ha actuado en algunos términos de sus contratos –incluso algunos están asumiendo los gastos iniciales–, y se espera que lo hagan sobre todo cuando se calme el problema de las cláusulas suelo, un conflicto que afecta a 1,5 millones de clientes. «No se va a restringir la oferta ni se van a elevar los tipos», aclara Martínez Campuzano. Aunque sí reconoce que se trata de un proceso de cambios en el que las entidades «ya están inmersas». Quieren «que haya una mejora a la hora de comunicar las prácticas bancarias», sobre todo cuando se están negociando las condiciones de las hipotecas con los usuarios.

Luz y taquígrafo en las negociaciones. Ésa pasará a ser la fórmula de comercialización que desarrollen los bancos, al menos a priori, para no encontrar obstáculos inesperados durante los 25 o 30 años que rigen la vida de las hipotecas. «La transposición de la directiva europea a la ley española afectará a la información contractual que se ofrezca y a la comercialización», afirma Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Auge de los tipos fijos

Más allá de esta transformación de las relaciones en las oficinas, Santos González anticipa que «el préstamo será menos accesible y más caro». Esto no implica que la banca vaya a incrementar los costes por el hecho de que se refuerce la normativa hipotecaria. Pero sí se atisban ciertos cambios que ya se están materializando. Por ejemplo, la comercialización de hipotecas a tipo fijo –con intereses más elevados que las variables, a cambio de mayor estabilidad– es un hecho. El pasado noviembre un 31% de los préstamos formalizados fueron a tipo fijo o mixto, todo un récord para un mercado como el español, donde nueve de cada diez hipotecas se referenciaban a índices como el euríbor.

Así serán las hipotecas a partir de ahora

En el caso de los préstamos variables, el diferencial que cobran se mantiene en el entorno del 2%, a pesar de que el euríbor está en negativo. Lejos quedan tanto el 3% que se aplicaba en las hipotecas hasta que llegó la primera sentencia del Tribunal Supremo que anuló cláusulas suelo (2013), como los mínimos diferenciales que llegaron a situarse en el 1% en el ‘boom’ hipotecario.

Los expertos anticipan exigencias de contratación añadida del abanico de productos bancarios que tienen las entidades para, a cambio, no incrementar los tipos de interés. «La hipoteca se va a convertir en el tronco de las relaciones entre las dos partes», sostiene Ignacio Sanz, profesor de Esade. «Pondrán más diferencial cuanta menos relación tengan, y viceversa», explica. Todo se basará «en el número medio de contratos que tenga el cliente con su banco», anticipa de cara al futuro. A día de hoy se pueden encontrar intereses inferiores a un punto, pero solo si se firman muchos compromisos.

Nuevo euríbor

El sector financiero cuenta con otra baza que lleva gestándose varios meses: el nuevo euríbor. El índice que elaboran diariamente cuatro decenas de entidades europeas debería haber cambiado su método de cálculo en julio del año pasado, a fin de evitar manipulaciones como las que han afectado a varios bancos continentales. Pero, por ahora, los grupos financieros y las autoridades siguen negociando su implantación.

Desde el punto de vista técnico supondrá que cada tasa diaria vendrá determinada por los intereses de las operaciones reales que hayan materializado los bancos, y no en base a meras estimaciones como ocurría hasta ahora. Desde la visión práctica ello implicará previsiblemente un incremento del indicador con respecto a su tasa actual, que cerrará enero en el -0,094%, un nuevo mínimo histórico en la zona euro.

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