Las claves para comprar una vivienda en Almería

Un hombre sujeta las llaves de una nueva vivienda./FOTOLIA
Un hombre sujeta las llaves de una nueva vivienda. / FOTOLIA

La provincia lidera el ranking nacional de casas sin vender y acumula una de cada tres construidas desde el año que comenzó la crisis

A. MALDONADOAlmería

Los almerienses que quieran comprar una casa tienen muchas posibilidades a su alcance. No en vano, la provincia se encuentra en el primer puesto del ranking nacional con el stock más elevado. Según el último estudio de Tinsa elaborado por la sociedad de tasación, la provincia acumula un 37,6% de viviendas sin vender de entre las construidas desde el año 2008, en el que comenzó la crisis económica y financiera.

Ahora bien, cuando se decide a comprar una casa, son muchos los factores a tener en cuenta antes de dar el paso definitivo. La ubicación, los servicios con que cuenta la zona, las comunicaciones o la orientación de la casa son elementos fundamentales para animarse a comprar una vivienda. Sin embargo, no es lo único que debe valorarse antes de emprender la aventura de convertirse en propietario de la casa de nuestros sueños.

La startup legalbono ha elaborado, en este sentido, un listado de los siete aspectos que cualquier futuro propietario debe comprobar antes de estrenar su nueva casa. No en vano, el nuevo propietario debe asegurarse de que el inmueble está libre de cargas y de que los gastos se encuentran al día. En caso de comprar una vivienda sobre plano, es recomendable confirmar que el contrato incluye la fecha de entrega y el número de cuenta especial destinada a las aportaciones de los futuros propietarios. Además, antes de formalizar la compra, recomiendan tener en cuenta todos los costes asociados al préstamo hipotecario, notaría, gestoría e impuestos.

A continuación, ofrecemos los consejos y principales claves para adquirir una vivienda en Almería.

Gastos de la compra

Cuando se adquiere una vivienda, hay que hacer frente a dos tipos de gastos: los previos a la compraventa y los propios de la compraventa. En los primeros, se incluirían los gastos derivados de la tasación hipotecaria mientras que en los segundos estarían los vinculados con la notaría y a gestoría.

Certificaciones

Tanto si la vivienda es nueva como si no, el vendedor debe proporcionar el Certificado de Eficiencia Energética (CEE): un documento oficial redactado por un técnico que incluye información objetiva sobre las características energéticas del inmueble. Desde un punto de vista normativo, todos los edificios existentes deben tener este certificado y es obligatorio disponer de él antes de realizar la compraventa.

Además, la Inspección Técnica de Edificios (ITE) debe estar al día, especialmente en viviendas de más 50 años, al menos, cada 10 años. El objetivo es asegurar que el edificio cumple con todos los requisitos de seguridad del inmueble y de las personas que lo habitan.

El futuro propietario debe asegurarse, asimismo, de que la casa está libre de cargas. Es decir, salvo que se negocie lo contrario, la vivienda debe entregarse estando al corriente del pago de tributos, cuotas de la comunidad y de suministros al día, lo cual puede acreditarse mediante la certificación correspondiente.

Adquirir sobre plano

Si se opta por comprar una inmueble sobre plano, también se tienen que tomar ciertas medidas para asegurarse de hacerlo con garantías. En primer lugar, es recomendable conocer a la promotora que vende la casa, comprobando que esté activa en el Registro Mercantil, además de que el solar esté a su nombre. Antes de firmar cualquier contrato, es conveniente leer con atención todas las cláusulas y asegurarse de que se incluye el precio final, la fecha de entrega de llaves y el plano de la vivienda adquirida.

Es clave leer todas las cláusulas de la hipoteca y no dar por hecho que el banco no engañará

El IVA y la plusvalía municipal, entre los impuestos a saldar en la transacción

Durante el tiempo que dure la construcción, se realizarán las aportaciones mediante transferencia bancaria por lo que los abogados especializados en Derecho Inmobiliario de legalbono, consideran muy «importante que el futuro propietario compruebe que sus aportaciones van a una cuenta abierta por el promotor sólo para este efecto. Es decir, que con ese dinero se hagan frente a los gastos de edificación y no a otros conceptos como la compra del suelo, y que se contrate un seguro o se constituya un aval que asegure su devolución en caso de que no lleguen a terminar la construcción o se retrasen en la entrega». De esta forma, se garantiza que los afectados pueden presentar una reclamación para recuperar el dinero invertido. «Sólo es necesario demostrar que se tiene una relación contractual con el promotor, que la propiedad no ha sido entregada y que se han realizado ingresos en la cuenta especial del promotor», explican.

Hipoteca fija o variable

Una de las grandes dudas que pueden surgir cuando se solicita un préstamo hipotecario es si hacerlo a tipo fijo o variable. Para los compradores, este contrato será el más importante de sus vidas porque tendrán que hacer frente al pago de la cuota durante varios años por lo que deben conocer las ventajas e inconvenientes de cada una de las opciones, antes de decantarse por una opción.

El Euríbor a 12 meses es el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas y del que dependen los préstamos a tipo variable. Aunque actualmente se encuentra muy bajo, pero no es una situación que durará eternamente, por lo que cualquier subida afectará a la cuota que se tendrá que pagar mensualmente. En el lado opuesto, se sitúan las hipotecas a tipo fijo, que tienen un interés más elevado, pero la cuota será similar a lo largo de los años al no depender del Euríbor para su cálculo.

La decisión dependerá de la situación personal de cada comprador, sus ingresos, el plazo en el que quiera devolver el préstamo o el porcentaje de compra que necesita financiar.

Una vez analizada la situación, es clave leer todas las cláusulas de la hipoteca. Según los abogados especializados en consumo de legalbono, «dar por hecho que el banco no nos va a engañar y no leer el documento que firmamos hace que, pasados unos meses, el nuevo propietario se lleve sorpresas como la existencia de la llamada cláusula suelo que impide que el propietario se beneficie de las bajadas del Euríbor. Cualquiera que se encuentre en esta situación, debe saber que es una cláusula abusiva y que tiene derecho a reclamar».

Los seguros vinculados

Cuando se firma un préstamo hipotecario, el banco puede ofrecer la contratación del seguro de hogar o de vida, pero en ningún momento puede obligar a contratarlos. Lo que sí puede hacer es ofrecer unas condiciones hipotecarias mejores en caso de hacerlo. La decisión corresponde al comprador de la vivienda, que debe valorar si le compensa en cuanto a precio y coberturas con lo que le ofrecen otros seguros del mercado.

Impuestos a pagar

Adquirir una vivienda tiene repercusiones fiscales y se deben hacer frente al pago de varios impuestos.

En primer lugar, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas. El comprador tiene que pagar este impuesto que, dependiendo de la Comunidad Autónoma, suele ser entre el 8% y el 10% sobre el precio de venta.

En segundo lugar, el IVA. Los profesionales o empresas que adquieran viviendas nuevas deberán pagar este impuesto, que podrá ascender a un 10% sobre el valor de la compra.

Y, en tercer lugar, la Plusvalía Municipal. Es una obligación de pago que se origina cada vez que se transmite una vivienda y corresponde el pago a la parte vendedora, aunque puede pactarse que sea el comprador quien lo haga o ambos.

Sin precipitaciones

Visitar varias viviendas antes de decidirse por una permite conocer cómo está el mercado y las opciones que ofrece. Cuando se tenga claro cuál es la vivienda que quiere que se convierta en su próximo hogar, conviene preguntar todo lo que no sepa o no entienda antes de firmar cualquier documento.

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